【相談事例】大分県別府市の長屋：旅館業の許可はあるのに予約ゼロ——「掲載が止まった」物件を立て直す

「別府・浜脇の長屋を所有しているが、ほとんど予約が入っていない」——そんなご相談を別府市浜脇の物件を引き継いだオーナー様からいただきました。旅館業の許可も取得済みで物件のポテンシャルも高いのに、運営体制のミスマッチで収益機会を逃しているケースです。今回は、現状を立て直すために最初に手をつけるべきポイントを整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：大分県別府市浜脇
• 物件：「浜脇の長屋」として知られる長屋物件（旅館業許可取得済み・楽天トラベル掲載あり）
• ご状況：これまで運営に関わってきたご家族から運営を引き継いだばかり。現在は民泊運営が専門ではないNPO法人に委託しており、「アート×長屋」のコンセプトで国内向けに発信してきたものの、集客がほとんどできていない状態。オーナー様は東京在住で遠隔管理。
• オーナー様の悩み：楽天トラベルには載っているが「現在予約可能プランはありません」と表示され機能していない。価格設定も土日祝1名7,980円と物件価値に見合わず、インバウンド需要をまったく取り込めていない。専門の運営会社に切り替えて収益を立て直したい、とのこと。

■ プロの診断

許可も立地もそろっているのに予約が入らない——この物件で最初に押さえるべきポイントは3つです。

• 最大の問題は「掲載の停止」と「販路の狭さ」
  楽天トラベルが予約不可表示のまま放置され、Airbnbなど海外OTAにも未掲載。露出がなければ予約は入りません。まず予約導線を復旧し、海外主要OTAへの掲載を整えることが第一歩です。
• 価格設定が物件価値に見合っていない
  土日祝1名7,980円は明らかに安すぎます。旅館業許可があるため365日営業が可能で、立地と建物の魅力からすれば、より高い単価を狙える物件です。
• 「インバウンド向け」への振り切りが鍵
  別府は温泉地として海外人気が高いエリア。多言語対応とプロ品質の写真でコンセプトを再設計すれば、需要は大きく変わります。

■ 私たちの回答

まずやるべきは、止まっている予約導線の復旧と販路拡大です。楽天トラベルの掲載を正常化し、Airbnbなど海外OTAへ新たに登録して露出を確保するところから着手するようお伝えしました。

そのうえで、安すぎる価格設定を市場相場・曜日・需要に合わせて見直し、適正な単価へ引き上げます。別府は地元の運営会社が手一杯で新規を受けられない状況ですが、当社は全国対応のため遠隔のオーナー様でも問題なく運営をお任せいただけます。清掃や駆けつけのスタッフは現地で確保し、予約管理からゲスト対応まで一元的に巻き取ります。

なお物件のコンセプトについては、現地を確認したうえで、別府の温泉地という立地を最大限に活かせる方向へ再設計をご提案します。

「許可も物件も良いのに、なぜ予約が入らないのか」を、専門スタッフがその場で正直にお答えします。