【相談事例】京都市伏見区のマンション：一室を民泊にできる？分譲マンションで最初に確認すべき「管理規約」の壁

「京都・伏見のマンションの一室を、民泊にできないだろうか」——そんなご相談を京都市伏見区のオーナー様からいただきました。分譲マンションの民泊にはいくつもの関門があり、進め方を間違えると時間も費用も無駄になりかねません。今回は、最初に確認すべきポイントと、旅館業・民泊新法の選び方を整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：京都市伏見区
• 物件：分譲マンションの一室（3LDK・約50〜60平米）
• ご状況：所有するマンションの一室を民泊に転用できないか検討中。リフォームの要否や運営方法も含めて相談したい、とのこと。
• オーナー様の悩み：そもそも自分のマンションで民泊が可能なのか、旅館業（365日）と民泊新法（180日）のどちらを選ぶべきか、リフォームはどの程度必要で費用はいくらかかるのか、収支は見合うのか——全体像が掴めず判断できずにいました。

■ プロの診断

分譲マンションの民泊化で、最初に押さえるべきポイントは3つです。

• 最大の関門は「管理規約」
  分譲マンションは、管理規約で民泊（住宅宿泊事業）を禁止しているケースが非常に多くあります。とくに京都市は規制が厳格で、規約で不可となっていれば計画はそこで白紙に。まずは管理組合に規約を確認することが、何よりの第一歩です。
• 「用途地域」で営業日数と方式が決まる
  住居専用地域でなければ、年間180日が上限の民泊新法だけでなく、365日営業できる旅館業の許可取得も視野に入ります。どちらを選ぶかで収益の上限が大きく変わるため、住所をもとにした用途地域の確認が欠かせません。
• リフォーム費用と収支は「現地を見てから」
  3LDK・50〜60平米は、ファミリーやグループ層に強い間取りです。ただし必要なリフォームは現地を見ないと判断できず、費用も変わります。運営手数料は売上の20%、初期費用（リフォーム・備品等）は別途、というモデルを前提に、現実的な収支を組み立てる必要があります。

■ 私たちの回答

まずやるべきは、管理組合への規約確認です。京都市の分譲マンションでは民泊を禁止する規約が多く、ここで可否がほぼ決まるため、ほかの検討より先に進めていただくようお伝えしました。

規約上問題がなければ、住所をもとに用途地域を確認し、旅館業（365日）と民泊新法（180日）それぞれの要件・手続き・費用を比較します。そのうえでオーナー様の収益目標に合った方式を一緒に選定し、現地を確認のうえで、ファミリー・グループ向けの内装や鍵管理、備品のご提案とあわせて、リフォームの概算（弊社の手配でも、お馴染みの業者でも対応可能）をお出しします。最後に、運営手数料（売上の20%）と初期費用を織り込んだ収支モデルをご提示し、投資回収の見通しまでご説明する——という進め方をご案内しました。

なお、もし管理規約で民泊が認められない場合は、無理に進めることはおすすめしません。マンスリー賃貸など、規約の範囲内で収益化できる代替案もあわせてご提案します。

今回のように、分譲マンションの民泊は「確認してみないと分からない」ことが多いものです。「自分の物件は民泊にできるのか」を、専門スタッフがその場で正直にお答えします。