【相談事例】滋賀県高島市の新築別荘（サウナ・ジャグジー付き）：他社の不透明な条件変更で不信感…透明な運営代行への乗り換え相談

「お願いしようとした会社が、手数料も清掃費も事前の説明なく上げてきて信用できなくなった」——滋賀県高島市・牧野に新築別荘を建てたオーナー様から、透明で信頼できる運営代行を探したい、とご相談をいただきました。豪華設備を活かした高収益への期待と、業者への不信。今回はその両面にお応えした事例です。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：滋賀県高島市牧野（琵琶湖周辺、メタセコイア並木から車で約35分、スキー場が車30分圏内に3か所）
• 物件：新築別荘。サウナ・ジャグジー・水風呂・シアタールーム（カラオケ付き）・アウトドアリビングのBBQ設備を完備。標準6名・最大8〜10名、トイレ2つ・浴室1つ・シャワールーム1つ。建物は4月末完成、外構は5月中旬完了予定。
• ご状況：兵庫県在住で自己運営は不可能。行政確認済みで旅館業は不可、民泊新法（180日）での運用。消防検査はゴールデンウィーク明け予定。
• オーナー様の悩み：当初15%と聞いていた手数料が契約段階で20%に、清掃費も1万2〜3千円が1万8千円に、事前説明なく変更され不信感。3年契約の提示も硬直的で、透明で柔軟な委託先を探していました。

■ プロの診断

今回のご相談で、私たちが重視したポイントは3つです。

• 運営代行は「条件変更の連絡」があって当たり前
  当初の条件から手数料や清掃費を変更するなら、契約前に必ず連絡・説明があるべきです。それが契約書送付のタイミングで突然変わっているのは、信頼関係の土台を欠きます。費用体系の透明性こそ、委託先選びの最重要ポイントです。
• 契約期間は「1年」が常識的、長期縛りは要注意
  他社が提示した3年契約は、相性や想定どおりの売上が出るかを見極める前に縛られるリスクがあります。弊社の標準契約は1年で、1年以内の早期解約には20万円のペナルティをいただきますが、それ以降は特に縛りはありません。やってみて判断できる柔軟さが大切です。
• 豪華設備は「高単価スタート」の好材料
  サウナ・ジャグジー・水風呂・シアタールームといった水回り・付加価値設備は、宿泊単価を大きく押し上げます。トイレ2つで最大10名収容も可能。繁忙期の土曜に1泊10万円という目標も、立地と設備を踏まえれば十分に狙える水準です。

■ 私たちの回答

まずお伝えしたのは、費用体系をすべて事前に開示し、条件を変える際は必ずご相談する、という当たり前の姿勢です。当初の説明と違う数字を黙って契約書に入れるようなことはしません。契約も1年が基本で、運営の相性や売上の実績を見ながら判断いただける柔軟さを大事にしています。

運営体制については、兵庫県在住で現地に行けないオーナー様に代わり、物件の近くに弊社スタッフを採用して遠隔で管理を回します。民泊新法で求められる「30分以内に駆けつけられる管理者」も、その条件に合う人材を採用して満たします。弊社は全国で約600件の管理実績があり、遠隔地の運営ノウハウもあるため、高島市でも問題なく対応できます。

そのうえで、物件のご住所・図面・完成予想図・ご要望をいただき、サウナやジャグジーなどの設備を反映した収益シミュレーションと見積を作成。オンラインでご説明する流れをご案内しました。設備が活きる分、ベースをかなり高くスタートできる見込みです。

「任せた後に条件が変わる」不安のない運営を、専門スタッフがその場で正直にお答えします。