【相談事例】長崎市の3階建て実家：民泊にできる？「用途地域・100m規制・消防」の3つを先に確認すべき理由

「長崎・曙町の使っていない実家を、民泊にできないだろうか」——崖地に建つ3階建ての家を所有するオーナー様から、思いつきで、とご相談をいただきました。実家の活用は魅力的ですが、この物件には法規制・消防の両面で先に確かめるべき関門がありました。今回は、お金をかける前に確認すべき順番を整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：長崎市曙町
• 物件：祖父が建てた築約50年の3階建て。崖地に埋め込まれる構造で、上にある別の家と繋がっている。近くに公園らしきものがあり、距離は「100mギリギリ」程度の感覚。
• ご状況：現在は空き家。民泊（住宅宿泊事業）か旅館業での活用を検討中。用途地域は未確認。大手事業者には「できなくはない」と言われたが、詳しく調べたかは不明。
• オーナー様の悩み：そもそも民泊・旅館業ができるのか。3階建てや連結構造で消防設備にどれだけ費用がかかるのか。判断材料がなく、何から手をつければよいか分からずにいました。

■ プロの診断

この物件で先に確認すべきポイントは3つです。

• 用途地域しだいで「両方できない」可能性がある
  住居専用地域だと、365日営業の旅館業はできません。さらに公園・小学校・幼稚園が100m以内にあると、年間180日の民泊新法も不可になります。両方が重なると、どちらの方式でも運用できなくなる恐れがあるため、まず用途地域の確認が最優先です。
• 公園との距離は「実測」で確かめる
  「100mギリギリ」という感覚情報のままでは判断できません。実際にメジャーや測定アプリで実測し、保健所に確認することが必要です。ここが可否を分ける分岐点になります。
• 3階建て＋連結構造は「消防費用」が膨らむ恐れ
  3階建ては自動火災報知設備を求められる可能性が高く、これは100万円以上、場合によっては数百万円かかります。さらに上の家と「一体」と判断されると、その家にも設置が必要になりかねません。費用に見合うかの見極めが不可欠です。

■ 私たちの回答

今回は、いきなり有料の調査に進むのではなく、まずオーナー様ご自身で確認していただくのが得策、とお伝えしました。手順としては、(1) 市役所で用途地域を確認、(2) 民泊を管轄する保健所で住宅宿泊事業の可否と100m規制の適用を確認、(3) 公園・学校までの距離を実測——という流れです。

そのうえで、行政側で「できる」と分かった段階で、図面・現況写真・登記簿を持って消防署に相談します。3階建ての扱いや、上の家との一体判定、必要な設備（自動火災報知器・誘導灯・消火器など）の範囲は、消防の最終判断によります。判断は管轄エリアで微妙に異なるため、書面や記録を残しておくことも大切です。

これらの確認は弊社でも有料で代行できますが、難しい内容ではないため、まずはご自身で役所と消防に問い合わせていただくことをご提案しました。可否が見えた段階で、消防設備費を含む初期投資と収支試算をあわせてご提示できます。

「うちの物件は本当にできるのか」を、確認の順番から専門スタッフが正直にお答えします。