【相談事例】奈良県生駒市の1Kアパート：4室すべて空室。賃貸を続けるか、民泊に切り替えるか

「生駒で買った4室のアパートが、ずっと空室のままで動かない」——そんなご相談を、福井県在住で奈良県生駒市に賃貸アパートを所有するオーナー様からいただきました。賃貸の募集が決まらず、民泊への転用も選択肢に入れたいとのこと。今回は、小規模物件を民泊にする際の採算性と、賃貸継続との比較で何を見るべきかを整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：奈良県生駒市
• 物件：全4室の小規模1Kアパート（各約20平米、トイレ別、湯船なしシャワーブース、ミニキッチン、最大2名想定、駅徒歩7分）。
• ご状況：昨年末に購入し賃貸募集を開始したが全室空室が続く。民泊新法または旅館業への転用を検討したい、とのこと。
• オーナー様の悩み：福井県在住で現地対応が難しく、民泊の需要・採算性・法規制が読めず、賃貸を続けるべきか民泊に切り替えるべきか判断できずにいました。

■ プロの診断

小規模アパートを民泊に転用する際、押さえるべきポイントは3つです。

• 「1室だけ」の運用はおすすめしない
  1室単独では清掃費に対して売上単価が上がりにくく、経費率が高騰しがちです。複数室を一括運用し清掃回数を集約すれば、効率化の余地が生まれます。
• 法規制は「用途地域＋100m規制」を先に確認
  民泊新法は学校・公園等が100メートル以内にあると許可が出ない場合があります。旅館業は365日運用できますが、住居専用地域では不可。費用差は約10万円で、用途地域の確認が制度選択の起点です。
• 賃貸継続との「比較」で最適解を選ぶ
  駅徒歩7分は需要面でプラスですが、約20平米・湯船なし・最大2名という仕様は対象層が限られます。民泊一択ではなく、賃貸条件の見直しも含めて比較するのが現実的です。

■ 私たちの回答

まず、4室をまとめて運用する前提であれば採算の可能性はあるとお伝えしました。最大2名で1泊1万5千円程度を想定し、清掃をまとめて回せれば成立し得ますが、生駒は大阪市内ほどの観光・出張需要が読みにくいため、需要の見極めが重要です。

進め方としては、物件住所と間取り、または現在の募集URLをお送りいただければ、周辺の民泊実績をもとに無料で収益シミュレーションと見積を作成します。あわせて用途地域と100メートル以内の学校・公園の有無をご確認いただき、民泊新法（180日）と旅館業（365日）の2パターンで比較します。

ただし、小規模物件は清掃費の比率が上がりやすく、賃貸を続けたほうが良いケースもあります。福井県在住で現地対応が限られる点も踏まえ、スマートロックやセルフチェックインなど遠隔運用の仕組みも含めて、賃貸継続と民泊運用の収益を正直に比較してご提案します。

どちらが最適かを、まずは無料のシミュレーションで数字にして一緒に判断しましょう。