【相談事例】岡山県備前市・離島「鴻島」の戸建て：外国人オーナーの民泊、離島でも運営代行できる？費用構造を整理

「フェリーで渡る離島で民泊を始めたいが、運営代行も離島まで対応してもらえるのか」——そんなご相談を、外国人オーナー様の代理で動かれている士業の方からいただきました。離島ならではの人員確保や費用構造の不透明さが、判断のネックになっていました。今回は、丸投げ運営の可否と、売上から引かれる費用の全体像を整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：岡山県備前市日生町の離島「鴻島（こうじま）」（日生港からフェリーでアクセス）
• 物件：2階建ての戸建て（2棟所有のうち1棟を事務所、もう1棟を民泊用に想定。図面・詳細規模は未確認）
• ご状況：日本在住でない外国人オーナー様から届出代行を依頼された士業の方が、運営は委託前提で代行会社を探している。許認可（消防含む）・届出はご相談者側で対応予定。
• オーナー様の悩み：離島で清掃・駆けつけの人員を確保できるのか、毎月の管理コストはいくらか、OTA手数料や清掃実費を含めた実収がどうなるのか——クライアントへ提示する見積りの精度が掴めずにいました。

■ プロの診断

離島物件で外国人オーナー様の民泊を委託する際、最初に押さえるべきポイントは3つです。

• 離島でも「現地採用」で運営は可能 清掃や駆けつけのスタッフは物件周辺で条件に合う方を採用して体制を組みます。離島でも対応可能ですが、物件の詳細情報があってはじめて人員計画と費用が固まります。
• 費用は「定率控除＋変動実費」の二層構造 売上からは運営代行料20%とOTA手数料15〜18%が定率で引かれ、合計でおよそ35〜38%。これに清掃・リネンなどの実費が1滞在ごとに加わります。
• 清掃費は物件規模で大きく変動する 小規模（ワンルーム・1LDK）なら1泊4,000〜5,000円程度、大型物件では1泊1万円超の見込み。離島の物流事情で上振れする可能性もあります。

■ 私たちの回答

まず、離島であっても運営代行は可能です。清掃・駆けつけのスタッフは物件周辺で採用して体制を組むため、フェリーでのアクセスという条件があっても対応できる旨をお伝えしました。当社は英語・中国語対応のスタッフが在籍し、海外オーナー様の物件も多く扱っています。 費用構造については、売上から定率で引かれるのが管理料20％とOTA手数料15〜18％の合計35〜38%。これに加えて清掃・リネン代が1滞在ごとに実費でかかります。清掃費は物件の大きさで変わるため、間取り・延床・階層がわかれば概算見積りと収支シミュレーションをお出しできます。なお消防を含む許認可・届出はご相談者側で進めていただく前提で、当社は運営に専念する分担となります。 「離島でクライアントに提示できる毎月の管理コストを知りたい」というご要望には、物件情報をいただき次第シミュレーションでお応えします。 離島・海外オーナー物件の費用構造を、専門スタッフがその場で正直にお答えします。