【相談事例】北海道小樽市のアパート：古い賃貸物件の民泊転用に関するご相談

北海道小樽市で所有する古いアパートの空室を民泊として活用したいというご相談をいただきました。

4LDKの部屋から開始し、将来的には隣室も民泊化したいという計画です。

本件では、用途地域や周辺施設、必要書類、消防設備、初期費用の考え方について整理しました。

■ご相談のきっかけ

場所

北海道小樽市

物件

• 築年数の古いアパート
• 4LDKの空室を民泊化予定
• 将来的に3LDKの部屋も活用予定

ご状況

• 賃貸入居者が退去したため民泊活用を検討
• 用途地域は第一種住居地域
• 図面や建築確認済証がない可能性あり
• 初期費用や必要準備が不明

オーナー様の悩み

古い物件でも民泊や旅館業として活用できるのか、また図面や建築確認済証などの資料が不足している状態で申請や準備を進められるのか不安を感じていらっしゃいました。

さらに、消防設備やリフォームを含めて開業までにどの程度の費用がかかるのかも懸念されていました。

■プロの診断

用途地域上は民泊運用の可能性があるものの、周辺施設や資料不足、消防要件の確認が必要と判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 用途地域は民泊・旅館業の可能性がある
  第一種住居地域であれば、条件次第で民泊新法と旅館業のどちらも検討できる可能性があります。
  ただし、公園の近隣に位置する場合、自治体の判断によっては180日以内の民泊新法での運用が難しくなる可能性があるため、周辺環境の確認が必要です。

• 古い物件は必要書類の不足が課題になる
  築年数が古い物件では、建築確認済証や図面などの書類が残っていない可能性があります。
  その場合、申請に必要な資料を新たに作成する費用が発生するケースが多く、開業準備のコストや期間に影響します。

• 消防設備と内装状態で初期費用が変動する
  民泊や旅館業では消防の確認が必要で、物件条件によって必要な設備が変わります。
  また、宿泊者が泊まりたいと思える内装や写真映えする状態に整える必要があるため、リフォームや家具家電の内容も初期費用が変動する大きな要因です。

■私たちの回答

物件の住所や間取り図、募集時の資料や写真などをご共有いただければ、概算のシミュレーションと見積もりを作成できる旨をお伝えしました。図面がない場合でも、賃貸募集時のURLや物件資料があれば参考にできることをご案内しました。

また、用途地域上は民泊や旅館業を検討できる可能性がある一方で、近隣施設や消防設備の確認が必要な旨ご説明しました。初期費用については物件状態や消防の指導、リフォーム内容によって大きく異なるため、現時点では断定できない旨をお伝えしました。

古いアパートでも民泊活用の可能性はありますが、書類・消防・内装状態の確認が重要です。まずは物件資料を整理し、収益性と必要費用を把握することが成功の鍵となります。

当社では無料で概算のシミュレーションと見積もりを作成しております。民泊をご検討されている方は、ぜひ物件情報をお手元にお問い合わせください。