【相談事例】大分県大分市の実家（築40年超）：温泉も観光地もない街なかで、相続した家を民泊にできるか

「相続した大分市の実家を、売らずに民泊で活かせないか」——大分市のオーナー様からご相談をいただきました。別府のような温泉地ではない街なかの住宅。築40年超の傷みや、片付けからの“丸投げ”の可否、そして本当に需要があるのか。実家活用ならではの不安を一つずつ整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：大分県大分市（大分駅から車で10〜15分、最寄り駅から徒歩約7分）
• 物件：相続した実家。築40年超（昭和57〜58年頃）。エアコン・水回りは数年前にリフォーム済みだが、全体的に傷みあり。庭の雑草や残置物の片付けが必要な状態。
• ご状況：売却も検討したが「もったいない」との親戚の声もあり、賃貸か民泊での活用を模索中。遠隔のため運営は“丸投げ”を希望。
• オーナー様の悩み：清掃・シーツ交換まで含めて全部任せられるか。温泉も観光資源もない大分市内で旅行者の需要があるか。リフォームはどこまで必要で、収支は合うのか——判断がつかずにいました。

■ プロの診断

実家を民泊化するうえで、私たちが重視したポイントは3つです。

• 運営は「丸投げ」で組める
  清掃・リネン交換・ゲスト対応まで一括で委託できます。遠隔オーナー様こそ、運営代行を前提に組み立てるのが現実的です。
• 「街なか・駅徒歩7分」は十分に武器
  温泉や観光資源がなくても、交通の便がよい立地はビジネス利用や長期滞在の需要が見込めます。観光特化ではなく、駅近の利便性で勝負する設計が有効です。
• リフォームは「どこまでやるか」で1泊単価が変わる
  設備（エアコン・水回り）が生きているのは強み。一方で、清潔感・快適さは集客に直結します。どこまで手を入れるかで取れる単価が変わるため、過不足のない投資設計が肝心です。

■ 私たちの回答

まずは片付けと残置物の処理を進めつつ、リフォーム範囲の見極めが第一歩です。リフォーム費用そのものはお知り合いの建設会社で見積もりを取っていただき、その規模感が固まった段階で、運営開始までの初期費用見積もりと、経費を差し引いた手残りまで分かる売上シミュレーションをお出しします。

「温泉がない街なか」という弱みは、駅徒歩7分という強みと、出張・長期滞在ターゲットの設計で十分に補えます。需要については立地・物件ごとに大きく異なるため、ご住所と間取りをいただいたうえで、現実的な稼働率・単価で試算するのが正確です。

リフォーム見積もりが出てから改めてご連絡いただければ、初期費用とシミュレーションを作成してご提示します。「売らずに活かす」ための採算ラインを、専門スタッフが正直にお答えします。