【相談事例】東京都目黒区の戸建て：自宅の空き部屋の民泊活用に関するご相談

東京都目黒区の池尻大橋駅から徒歩圏内にある戸建てについて、空いている部屋を民泊として活用できるかご相談をいただきました。

オーナー様は現在も自宅として居住中で、2部屋ほど空きがあるため、収益化できないか検討されていました。今回は、自宅内の一部貸しにおける運用面や確認事項をご説明しました。

■ご相談のきっかけ

場所

東京都目黒区（池尻大橋駅から徒歩圏内）

物件

• 居住中の戸建て住宅
• 駅から徒歩約3分
• 空き部屋が2部屋程度ある
• 6畳の部屋が複数ある
• 玄関は1つ
• トイレ、浴室、洗面、キッチンは共用になる可能性あり

ご状況

• 自宅の空き部屋を片付け中
• 家族も同じ建物内で生活している
• 用途地域は未確認
• 100m以内に小学校や幼稚園はない認識

オーナー様の悩み

自宅の空き部屋を活用して収益を得たいと考えているものの、家族と宿泊者が同じ建物内で生活する形になるため、実際に民泊として運用できるのか、どの部屋を貸すべきか悩まれていました。

■プロの診断

本案件は、共用部分の運用設計が重要な物件と判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 好立地で需要が見込める
  物件は東京都目黒区にあり、池尻大橋駅から徒歩約3分という非常に利便性の高い立地です。東京エリアは観光利用だけでなく、出張や短期滞在の需要も見込めるため、地方物件と比較して民泊活用の可能性は高いと考えられます。

• 家族との共用スペースが多い
  玄関が1つで、トイレや浴室などが家族と宿泊者で共用になる可能性があるとのことでした。
  共用型の運営自体は不可能ではありませんが、入浴時間、貴重品管理、立入禁止エリアの設定など、実際の生活動線を整理する必要があります。

• 用途地域と周辺施設の確認が必要である
  近隣で民泊を行っている物件がある場合でも、道路を挟むだけで用途地域が異なることがあります。そのため、同じエリアだから必ず営業できるとは限りません。また、公園や学校、幼稚園などが100m以内にある場合は運営に影響するため、事前確認が必要です。

■私たちの回答

まずは、用途地域と100m以内の児童施設・公園の有無を確認する必要があることをご説明しました。周辺に民泊物件があっても、用途地域が異なる場合は条件が変わるため、住所ベースでの確認が必要であるとお伝えしています。

また、現在居住中の自宅内で一部の部屋を貸す場合、トイレや浴室、キッチンなどの共用部分をどのように使うかが重要になることをご案内しました。宿泊者用のシャワーを別途設置できる場合は、運用しやすくなることもお伝えしています。

今後については、片付けが進んだ段階で住所や間取り、貸し出し予定の部屋を共有いただければ、無料で収支シミュレーションと見積もりを作成できることをご案内しました。

駅近の戸建て住宅は、空き部屋の活用方法によって民泊として収益化できる可能性があります。ただし、自宅の一部貸しでは、家族と宿泊者の動線や共用部分の使い方が重要です。空き部屋活用をご検討中の方は、まずはお気軽にご相談ください。