2026.05.23

【相談事例】大分県別府市の戸建て：鉄輪温泉エリアにおける民泊活用のご相談

大分県別府市の鉄輪温泉エリアに所有する戸建てについて、民泊として活用できるかご相談をいただきました。

物件は購入済みで、民泊が難しい場合は賃貸活用も検討されている状況でした。今回は、用途地域や周辺施設の確認、運営費用、収支シミュレーションの流れについてご説明しました。

■ご相談のきっかけ

場所

大分県別府市（鉄輪温泉エリア）

物件

築30年程度の2階戸建て
5LDK〜6LDK程度の広さ（延床約140㎡）
温泉は引かれていない
リフォーム予定あり
駐車場あり

ご状況

物件は購入済み
民泊と賃貸活用を比較検討中
用途地域は第一種中高層住居専用地域
100m以内に児童施設や公園はなさそうな状況

オーナー様の悩み

民泊として運営したい意向はあるものの、旅館業が取れるのか、民泊新法で進められるのか、また清掃費やゴミ回収費などを差し引いて賃貸より収益が残るのか悩まれていました。

■プロの診断

本案件は、収支シミュレーションと運営設計が重要な物件と判断しました。このように判断した理由は3つあります。

用途地域上、民泊新法での運営が現実的である
今回の物件は第一種中高層住居専用地域に所在しており、旅館業での365日営業は難しい一方、民泊新法による年間180日以内の民泊運営であれば検討可能な状況でした。
そのため、旅館業ではなく民泊新法を前提に、営業日数や収益性を確認する必要があると判断しました。

周辺施設の条件確認が必要である
民泊新法では、物件から直線100m以内に児童施設や公園、小学校、幼稚園などがある場合、営業が難しくなる可能性があります。
今回の物件周辺には該当施設がなさそうとのことでしたが、最終的には行政確認が必要です。この条件を満たせるかどうかが、民泊活用の大きな判断材料になります。

物件が広く清掃費が高くなる可能性がある
延床約140㎡の2階建て物件で、部屋数も多いため、清掃費やリネン費が比較的高くなる可能性があります。
宿泊単価を十分に確保できない場合、清掃費などの固定的な費用が収益を圧迫します。そのため、大人数向け運用や利用範囲の制限など、収益性を高める運営設計が重要と判断しました。

■私たちの回答

用途地域が第一種中高層住居専用地域であるため、旅館業ではなく民泊新法での運営が前提になることをご説明しました。また、100m以内に児童施設や公園などがなければ、民泊として進められる可能性があることもお伝えしています。

費用面では、運営代行手数料は売上の20％、それ以外に予約サイトの手数料（OTA手数料）、清掃費、リネン費、ゴミ回収費、チェックイン用タブレット費用、光熱費、Wi-Fi費用などが発生することをご説明しました。特にゴミ回収は月額契約になるケースが多く、売上がない月でも一部ランニングコストが発生する可能性があるとお伝えしています。

今後は、物件住所や写真、部屋ごとの情報を共有いただき、無料で収支シミュレーションと見積もりを作成する流れをご案内しました。リフォーム前の段階でも、収益性を踏まえた活用方針を検討できることをお伝えしています。

別府市のような観光地では、戸建てを民泊として活用できる可能性があります。ただし、用途地域や周辺施設、清掃費などの条件によって収益性は大きく変わります。民泊と賃貸で迷われている方は、まずは当社までお気軽にご相談ください。