【相談事例】千葉県船橋市の1Kアパート：1室だけの民泊は採算が合う？「やらない方がいい」と正直にお伝えした理由

「自宅併用アパートの空き部屋を民泊にできないか」——千葉県船橋市のオーナー様からご相談をいただきました。駅近という強みはあるものの、1Kの1室だけでは採算が合いにくいのが実情です。今回は無理に勧めず、なぜ難しいのか、どう活用すべきかを正直にお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：千葉県船橋市（駅近）
• 物件：自宅併用アパートの空き部屋1室（1K・6畳・宿泊2名程度）。1月から空室。
• ご状況：本業があり、清掃などの実務は自分で行えないため、丸投げの民泊代行を検討。空室の有効活用ができないかと相談。
• オーナー様の悩み：1Kの空き室を、手間をかけずに収益化できるのか。民泊代行の中身と、この物件で採算が合うのかを知りたい、とのことでした。

■ プロの診断

1室だけの民泊化を検討するうえで、押さえておくべきポイントは3つです。

• 1Kの「清掃費」が利益を圧迫する
  1Kでも清掃費は最低4,000〜5,000円ほどかかります。宿泊単価が1万〜1万5千円程度の1Kでは、清掃費に代行手数料・OTA手数料が重なると、手残りがほとんど残らない計算になります。
• 「1室だけ」は規模のメリットが効かない
  同じアパートで2〜3室をまとめて民泊にし、同じ清掃スタッフが連続して対応できれば採算が見込めます。1室だけだと、人の手配コストに対して回収が薄く、運営として成り立たせにくいのが実情です。
• 「泊まりたい部屋か」という顧客目線
  6畳・2名想定の1Kは、ゲストから見て積極的に選びたい部屋になりにくい面もあります。稼働率の観点でも、無理に民泊化するメリットは小さいと判断しました。

■ 私たちの回答

今回は、1Kの1室のみでの民泊運営はおすすめできない、と正直にお伝えしました。清掃費などの固定費に対して宿泊単価が見合わず、代行を入れると利益がほとんど残らない可能性が高いためです。同じアパートで複数室をまとめて運営できる状況であれば話は別ですが、1室だけでは規模のメリットが効きません。

そのうえで、駅近という強みを活かすなら、通常の賃貸やマンスリー・ウィークリー賃貸の方が、手間も少なく安定した収益が見込めることをご案内しました。出張者・短期滞在向けに家具家電付きで貸せば、通常賃貸より単価を上げることも可能です。テレワーク用のスペース時間貸しや、近隣向けの物置・トランクルームといった、初期投資と手間を抑えた活用法も選択肢になります。

民泊パートナーでは、無理に民泊を勧めることはしません。「この物件は民泊に向くのか、別の活用が良いのか」を、専門スタッフが収益面から正直にお答えします。