【相談事例】京都市上京区の戸建て：清掃は自分、集客はプロに。「部分委託」で民泊を始めたいオーナー様へ

「清掃と駆けつけは自分でやる。集客やAirbnb登録だけお願いしたい」——京都市上京区で民泊開業の準備を進めるオーナー様から、運営代行の範囲と費用についてご相談をいただきました。すでに行政への届出・消防対応も済み、無人運営でのスタートを目前にした段階。費用の内訳と進め方を整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：京都市上京区
• 物件：戸建て（民泊可・行政書類提出済み・消防対応済み）
• ご状況：民泊（住宅宿泊事業・180日）での無人運営を計画。清掃と駆けつけは自社対応し、集客・OTA登録・ゲスト対応を委託したい。写真撮影はプロに任せ、ベッド等のセットアップは自分で行う方針。
• オーナー様の悩み：代行手数料とOTA手数料の関係、初期費用の範囲が掴めず、収益見通しを立てにくい。無人運営での名簿作成（自動チェックイン）の体制も未確定でした。

■ プロの診断

部分委託モデルで民泊を始める際、最初に押さえるべきポイントは3つです。

• 「代行手数料」と「OTA手数料」は別物
  運営代行手数料は売上の20%で、集客やゲストのクレーム対応まで含みます。これとは別に、Airbnb・Booking.com等のOTA手数料が15%前後かかります。両者は重複せず別建てなので、合算で収益見通しを立てる必要があります。
• 初期費用は「項目ごと」に把握する
  OTA登録費は1件あたり約2万5千円、無人運営に必須の自動チェックイン端末＋セットアップが約5万円、プロ写真撮影が物件により5万〜10万円。清掃を委託する場合は実費（大きめの戸建てで1回約1万円）が別途、という構成です。
• 無人運営は「名簿作成」が法令上の要
  民泊新法では宿泊者名簿の作成が義務です。名簿を自動生成できるチェックインシステムの導入で、本人確認とデータ管理を確実にしておくことが、行政対応・トラブル防止の両面で重要になります。

■ 私たちの回答

ご希望の「清掃・駆けつけは自社、集客・登録・ゲスト対応は委託」という部分委託は、多くのオーナー様が選ばれている形で、問題なくお引き受けできるとお伝えしました。すでに届出・消防対応まで進んでおられるので、あとはセットアップ完了後にプロ写真を撮影し、OTAへ登録すれば運営開始という流れです。

費用面は、運営代行手数料が売上の20%（クレーム対応込み）、これとは別にOTA手数料が15%前後。初期費用はOTA登録費（約2万5千円/件）、自動チェックイン端末（約5万円）、写真撮影（5万〜10万円）が目安です。清掃を自社でなさるので、清掃の実費は発生しません。掲載初期はプロ写真＋割引でレビューを獲得し、評価が安定してから単価を上げていく価格戦略もあわせてご案内しました。

正確な見積りとシミュレーションは、間取り・広さ・ベッド数・所在地・開始希望時期をお送りいただいた後、担当者がオンラインでご説明します。

「どこまで頼んで、いくらかかるのか」を曖昧なままにせず、専門スタッフが項目ごとに正直にお答えします。