【相談事例】高知県の空き家：入居トラブルで傷んだ実家を、まず「民泊にできるか」から確認する

「賃貸に出した実家が入居者に荒らされてしまった。修繕して、今度は民泊で活かせないか」——高知県のオーナー様からご相談をいただきました。儲けよりも「家の風通し・維持管理」が主目的。だからこそ、まず民泊が可能かどうかの行政確認から、堅実に進めるべきケースです。可否の確認手順と、無料シミュレーションまでの流れを整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：高知県（町の中心部付近。最寄り中学校まで200〜300m程度）
• 物件：木造2階建ての実家。空き家バンク経由で賃貸したが、前入居者により室内破損・設備持ち去り（エアコン・カーテン等）が発生。窃盗は警察へ届出済み、損害賠償は民事で進行中。先に必要箇所だけ修繕して活用したい意向。
• ご状況：年に1〜2回はご自身でも利用したいため、賃貸で固定せず民泊での活用を検討。遠方在住で清掃・寝具交換などは外部委託が前提。役場の補助金「10年間移住者へ貸す」条件との整合も気がかり。
• オーナー様の悩み：そもそもこの物件で民泊が可能か。補助金条件に抵触しないか。遠方でも運営できるか。収支はトントンでよいが、何から手をつければよいか——出発点が定まらずにいました。

■ プロの診断

今回のご相談で、私たちが重視したポイントは3つです。

• 可否は「行政」が最終判断。まず役場へ
  民泊可否は用途地域や学校・公園からの距離（100m以内は不可）、保健所・消防の判断に依存します。中学校まで200〜300mなら距離要件は問題なさそうですが、まず役場に「民泊の相談はどこへ」と聞き、管轄保健所・消防を特定するのが第一歩です。
• 「収支トントンが目的」なら、むしろ実現しやすい
  収益最大化ではなく風通し・維持管理が目的なら、年間180日以内の民泊新法でも十分。利益を狙わない分、可否さえ整えば運用のハードルは下がります。
• 補助金条件は「行政に確認」を最優先で
  「10年間移住者へ貸す」補助金条件と民泊化の両立可否は、行政しか判断できません。あいまいなまま進めず、返還リスクの有無を所管に確認しておくことが重要です。

■ 私たちの回答

最優先は、役場経由で所管の保健所・消防を特定し、この物件で民泊が可能かを確認することとお伝えしました。用途地域、学校等からの距離、木造2階建てに必要な消防設備（消火器・火災報知器等）の要否、そして補助金条件の取り扱い——これらを行政に確認し、「民泊可」の見込みが取れて初めて、運用設計に進めます。

行政で可能と確認できれば、現在の賃貸広告か間取りをお送りいただくだけで、無料の見積もりと売上・利益シミュレーションを作成します。収支トントンが目的とのことですので、その水準であれば十分に成立する見込みです。遠方でも清掃・リネン・鍵管理は外部委託で組めるため、運営面のご不安も解消できます。

なお修繕は、消防・保健所の必須要件を優先した先行修繕に絞れば、初期投資を抑えられます。「まず可能かどうか」を行政で確認後、専門スタッフが正直にお答えします。