【相談事例】宮崎市の古民家：ゴルフ＆サーフィンの聖地で高単価民泊。最大16名計画に潜む「トイレと浄化槽」の壁

「補助金を使って、宮崎の古民家でゴルフとサーフィン向けの民泊をやりたい」——そんなご相談を、東京在住で宮崎市の古民家購入を検討する法人オーナー様からいただきました。補助金採択済みで計画を急いでいる一方、最大16名という宿泊計画には見落としやすい大きな落とし穴があります。今回は、旅館業の定員に関わる「トイレと浄化槽」の問題を中心にお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：宮崎県宮崎市熊野
• 物件：築53年の古民家（建物136平米・土地407平米・7DK・1,200万円）。海岸まで車5分、名門ゴルフ場が近接する好立地。
• ご状況：民泊未経験で、事業再構築補助金の派生制度を活用し設備投資を計画。申請・消防・運営を含む「丸投げ」での委託を希望、とのこと。
• オーナー様の悩み：最大16名・1泊5万円超の高単価運用を想定するが、旅館業の許可基準を満たせるか、収支が見合うかの全体像が掴めずにいました。

■ プロの診断

古民家を旅館業の高単価民泊にする際、最大の注意点は3つです。

• 最大の関門は「トイレの数」と定員
  旅館業ではトイレ1基あたり定員5名が目安です。16名を想定するなら合計3基のトイレと洗面が必要になる可能性が高く、現状のトイレ1つでは定員5名に制限されます。
• 市街化調整区域は「浄化槽の能力」が論点
  公共下水がない場合、トイレ増設には処理能力の高い浄化槽への入れ替えが必要となり、数百万円規模の追加費用が発生するリスクがあります。下水・集中浄化槽・個別浄化槽のどれかで費用が大きく変わります。
• 高単価化は「コンセプトと設備」で実現
  ゴルフ・サーフィンの聖地という立地に、バレルサウナ等を加えれば単価＋1万円も狙えます。ただし広い物件は清掃費がかさむため、少人数時は一部を閉鎖するなどの工夫も必要です。

■ 私たちの回答

最優先で確認すべきは、物件の排水設備です。売主に「公共下水か、浄化槽か（種類と人槽）」を確認するようお願いしました。下水であればトイレ増設は接続のみで済みますが、個別浄化槽で5人槽程度しか入っていない場合、定員を増やすには大型浄化槽への入れ替えが必要となり、数百万円かかる可能性があります。ここが収支を左右する最大のポイントです。

運営は予約管理・清掃・ゲスト対応に加え、旅館業申請まで含めた丸投げに対応可能です。手数料は売上の20%で、これにOTA手数料15〜18%と清掃実費が別途かかります。単価が5〜6万円以上であれば売上の半分程度が手残りとなる試算で、立地的にその水準は十分狙えると見込まれます。

補助金については、当社の見積も申請に組み込む前提で、補助金サポート会社と連携して通りやすい項目設計を整えるのが得策です。物件情報と事業計画書をいただければ、火曜〜水曜を目処に収益シミュレーションと見積を作成し、買付判断の材料をお出しします。

「思いついた計画が本当に成り立つのか」を、専門スタッフが数字と法規の両面から正直にお答えします。