【相談事例】長野県松本市・駅前のマンション1DK：許可も内装も完了済み——あとは運営を任せたい

「松本駅前のマンションで旅館業の許可も内装も済んでいるが、ネットへの掲載やお客様対応が自分ではできない」——そんなご相談を、長野県松本市の物件をお持ちのオーナー様からいただきました。開業の準備は整っているのに、運営実務が動かせず稼働できていないケースです。今回は、運営の丸ごと委託と収益の見通しについてお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：長野県松本市・駅前（駅から徒歩1分かからない好立地、周辺に店舗あり）
• 物件：マンションの1DK（約43㎡・2部屋・トイレ1つ・最大4〜5名想定）。旅館業許可取得済みで365日営業可能、内装も完了済み。
• ご状況：オーナー様は物件近隣にお住まいだが、他の仕事があり、インターネット掲載・予約管理・メールや電話でのお客様対応・清掃手配を自分では対応できない。運営全般を委託したい意向。
• オーナー様の悩み：掲載や運営が未開始で稼働できていない。大体どのくらい稼げるのか、手残りはどの程度かといった収支の見通しと、適切な価格設定が掴めずにいました。

■ プロの診断

許可も内装も整った物件を稼働させるために、押さえるべきポイントは3つです。

• 運営実務は「丸ごと委託」で立ち上げ可能
  掲載代行（Airbnb・Booking.com）、予約・お客様対応、清掃手配まで一括でお引き受けできます。清掃スタッフは現地で採用して体制を組みます。
• 費用構造は「重め」——単価設定が手残りを左右する
  管理費は売上の20%、OTA手数料15〜18%、清掃費は1泊8,000円目安（リネン・ゴミ回収は別途）。総経費率は50%以上、場合により60%に達し、手残りは40%前後かそれ以下になる可能性があります。
• 写真の質が集客を左右する
  予約はまず写真で決まります。ご自身での撮影も可能ですが、プロ撮影（約10万円）の活用で掲載パフォーマンスを高められます。

■ 私たちの回答

まず、掲載・予約管理・お客様対応・清掃手配まで運営全般をお任せいただける旨をお伝えしました。旅館業許可があるため365日営業が可能で、駅前徒歩1分という好立地は集客に有利です。一方で費用構造は重く、管理費20%・OTA手数料15〜18%・清掃費（1LDK相当で1泊8,000円目安）などを差し引くと、総経費率は50〜60%、手残りは40%前後かそれ以下になり得ます。清掃費は1泊あたり固定でかかるため、単価が低いほど手残りが圧迫されます。逆に単価が高いほど固定費の比率が下がり収益性が改善します。

そのため、住所・間取り・写真をお送りいただければ、収益シミュレーションと見積りを無料で作成し、想定単価・稼働率を踏まえた現実的な手残りをお示しします。掲載で成果を出すには写真が重要なため、プロ撮影のオプション（約10万円）もご案内しました。

「許可も内装も済んだ物件で、実際どれだけ稼げるのか」を、専門スタッフがその場で正直にお答えします。