【相談事例】石川県七尾市の平屋（昭和26年築）：建蔽率オーバーの中古物件、買う前に何を確認すべき？

「七尾市の古い平屋の購入を検討中だが、建蔽率が少しオーバーしているようで、民泊許可が下りるか不安」——そんなご相談を、東京在住で石川県での民泊運営を検討中のオーナー様からいただきました。物件購入の判断に直結する法規の確認が、最初のハードルになっていました。今回は、購入前に必ず確認すべきポイントと、運営代行の費用内訳を整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：石川県七尾市東湊町
• 物件：昭和26年築の平屋（中古・購入検討中）
• ご状況：オーナー様は東京都在住で遠隔運営を想定。当該物件の購入を検討しており、運営できそうなら代行も依頼したい意向。
• オーナー様の悩み：物件の建蔽率が基準（60%）をわずかに超過している可能性があり、この状態で民泊・旅館業の許可が下りるか不明。周辺の運営施設が建蔽率にのっとっているのかも気になり、購入判断ができずにいました。

■ プロの診断

建蔽率に懸念のある中古物件を購入する前に、必ず押さえるべきポイントは3つです。

• 民泊可否の最終判断は「行政」次第
  民泊・旅館業ができるかどうかは行政の判断であり、代行会社が断定的に「できます」とはお答えできません。許可の可否は、購入前に必ず管轄行政へ確認することが第一歩です。
• 事例は「都道府県・市町村」で異なる
  取り扱い事例は自治体ごとに違うため、他地域の事例をそのまま当てはめることはできません。ピンポイントの可否はやはり行政確認が必要です。
• 運営代行料20%に「含まれない費用」を把握する
  代行料20%には価格調整・問い合わせ対応・清掃スタッフ管理などが含まれますが、OTA手数料15〜18%、清掃費・消耗品費・光熱費などは別途オーナー様負担です。

■ 私たちの回答

まず、この物件で民泊・旅館業ができるかどうかは行政の判断になるため、購入前に管轄の行政機関へご確認いただくことをお伝えしました。建蔽率の超過が許可にどう影響するかは自治体によって扱いが異なり、当社が断定的にお答えできる事項ではありません。なお、ご希望があれば当社が代理で行政へ確認することも可能ですが、その場合は別途費用が発生します。

行政確認をクリアして物件を購入された後は、内装整備から運営まで丸投げでお任せいただけます。内装はインテリアコーディネートのご提案も可能です（別途費用）。費用は運営代行料20%に加え、OTA手数料15〜18%、清掃費・消耗品費・光熱費などが実費でかかる構造です。「オーナー様は何もしなくていい」状態を目指して、価格調整からゲスト対応、清掃管理まで一元的にお引き受けします。

「この物件を買って大丈夫か」を、購入前の確認ポイントから専門スタッフが正直にお答えします。