【相談事例】千葉県一宮町の一棟貸し：管理会社の対応に不信感。清掃品質と連絡遅延を理由に乗り換えを検討

「お金を払って管理を任せているのに、毎回自分で見に行かないと不安で仕方がない」——そんなご相談を、千葉県一宮町で旅館業の一棟貸し施設を運営する千葉県のオーナー様からいただきました。清掃品質のばらつき、設備トラブルの見逃し、代表との連絡が数日後になる対応の遅さ。今回は、管理会社を切り替える際の手順と、繁忙期を踏まえたタイミングの考え方を整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：千葉県一宮町
• 物件：旅館業（365日運営）の一棟貸し。約78〜80平米、敷地約150坪、広い庭（8割が人工芝）と駐車4台分。プロジェクターやジャグジー完備。
• ご状況：現在Airbnbで集客し予約は好調だが、管理代行業者の運営が杜撰で改善が見られない。業者変更を視野に手順や費用を相談したい、とのこと。
• オーナー様の悩み：清掃不備や設備チェック漏れ（浴槽の排水トラブル見逃し）、代表の折り返しが3〜4日後になる連絡遅延に強い不信感。繁忙期の売上を落とさず乗り換えられるかが懸念でした。

■ プロの診断

旅館業の管理会社を乗り換える際、押さえるべきポイントは3つです。

• 切り替えは「2〜3ヶ月」の準備期間を見込む
  契約書には解約の事前通知期間が定められているのが通常です。既存予約の引き継ぎやカメラ等設備の移行可否を確認し、空白期間が出ないよう計画的に進める必要があります。
• 清掃品質は「チェックリスト＋抜き打ち」で担保
  清掃スタッフに設備動作確認まで含めたチェックリストを持たせ、抜き打ち監査を入れることで、今回のような排水トラブルの見逃しを防ぎます。
• 庭の雑草など外構は「スポット対応」で費用を最適化
  日常清掃に組み込むと単価が上がるため、夏季など発生時のみ実費でスポット対応する方が割安になるケースがあります。最初の清掃マニュアルに対応範囲を明記しておくことが重要です。

■ 私たちの回答

旅館業はオーナー様名義の登録のため、管理会社の切り替え自体は問題なく可能とお伝えしました。ただし、いきなり切るのではなく、契約書の通知期間を起点に逆算し、既存予約の引き継ぎや管理権限・カレンダー・カメラ等設備の移行を整理してから進めるのが安全です。

手数料は売上の20%＋消費税、清掃費は物件規模により別途見積（一棟で1万円前後が目安）、緊急時の駆けつけ要員は月額5,000円程度＋実働分という体系です。旅館業で求められる10分以内の駆けつけは、地元スタッフを採用・配置して対応します。

一方で、本来は「変えずに改善できるのが一番」です。新しい業者とは一から信頼を築く必要があるため、改善の見込みがあるなら見守る選択肢もお伝えしました。そのうえで、繁忙期の8〜9月を避けて切り替えるなら、今のうちに見積と収益シミュレーションを取り、比較しておくのが得策です。

現在のAirbnbページをもとに、まずは無料で見積とシミュレーションを作成し、サービス内容をオンラインでご比較いただけます。