【相談事例】兵庫県南あわじ市の戸建て（リゾート地）：別荘地で旅館業はできる？まず「管理規約」の確認を

「淡路島・南あわじのリゾート地にある戸建てを、365日営業の旅館業で運用したい」——法人オーナー様からのご相談です。リゾート地・別荘地ならではの“落とし穴”があるため、最初に確認すべきことを整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：兵庫県南あわじ市（リゾート開発エリアの西側）
• 物件：法人名義の2階建て戸建て
• ご状況：短期宿泊施設として運用したい。用途地域は「無指定」で、市街化調整区域ではない見込み。本命は年間365日営業できる旅館業。用途地域・管理規約・申請可否などの事前調査はこれから。
• オーナー様の悩み：そもそも運用できるのか、民泊（180日）と旅館業（365日）のどちらを選ぶべきか、費用と収支はどの程度になるのか——全体像が掴めていない。

■ プロの診断

リゾート地の戸建てを旅館業で運用する場合、押さえるべきポイントは3つです。

• 別荘地・リゾート地は「管理規約」で民泊禁止が多い
  最近分譲・開発されたリゾートエリアでは、コミュニティ維持のために管理組合の規約で短期宿泊を禁止しているケースが目立ちます。規約違反は住民トラブルや是正要求のリスクに直結するため、まずは管理規約の確認が最優先です。
• 「用途地域」で旅館業（365日）が選べるかが決まる
  住居専用地域では旅館業ができません。ご本人の見立てどおり用途地域が「無指定」であれば、365日営業の旅館業も視野に入りますが、必ず公的に確認する必要があります。
• 消防・収支は「可否確定後」に精度を上げる
  2階建ての戸建てであれば消防要件は概ねクリアできる見込みですが、初期費用・運営費・売上の試算は、運用の可否と方式が固まってから精度高く組み立てます。

■ 私たちの回答

最優先は管理規約の確認です。リゾート開発区域では民泊を禁止する規約が多く、ここで可否がほぼ決まるとお伝えしました。あわせて、住所をもとに用途地域・区域指定を公的に確認し、旅館業（365日）が選べるかを確定します。

これらがクリアできれば、消防・保健所への手続き要件を整理し、物件の住所・間取りをいただいたうえで、初期費用・運営費・売上のシミュレーションをご提示します。逆に、規約で禁止されている場合は無理に進めることはおすすめせず、規約の範囲で可能な別の活用法をご提案する——という進め方をご案内しました。

リゾート地・別荘地の民泊は「条件が良さそうに見えて、規約で止まる」ことが少なくありません。ご自身の物件が運用できるのか、専門スタッフがその場で正直にお答えします。