【相談事例】山梨大学近くのアパート7室：賃貸と民泊どっちが得？「1Kは慎重に」と正直にお伝えした理由

「全空のアパートを買った。賃貸より民泊の方が儲かるなら民泊にしたい」——山梨大学近くで7室のアパートを取得したオーナー様から、賃貸と民泊どちらが収益性が高いかご相談をいただきました。結論から言えば、すべての部屋を民泊にするのは要注意。今回は、間取りごとの採算性を正直にお伝えした事例です。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：山梨県（山梨大学近くの学生向けエリア）
• 物件：全7室の全空アパート。ワンルーム／1Kが6室、2LDKが1室。今月中にリフォーム予定。
• ご状況：オーナー様はサラリーマンで、甲府のマンションや戸建てなど他にも複数の不動産を賃貸運用中。今回のアパートを民泊で活用できないか検討。役場には「民泊は可能」と言われたが、用途地域は未確認。
• オーナー様の悩み：賃貸より民泊の方が儲かるなら民泊にしたい。ただし丸投げで運営したい。採算が合わなければ賃貸へ切り替える柔軟なスタンスでした。

■ プロの診断

このご相談で押さえるべきポイントは3つです。

• 1K・ワンルームは「清掃費の固定比率」で利益が薄くなる
  1K・ワンルームは2名程度の利用で、単価は1泊1万2〜3千円程度。一方、清掃費は1室約4,000円の固定費です。これに管理手数料20%、OTA手数料約15%が重なると、単価が低いほど経費率が高くなり、賃貸との利益差が出にくくなります。単価が高い部屋ほど清掃費の比率は下がる、というのが収益の基本構造です。
• 有利なのは「2LDK」、ここは民泊適性が高い
  広めの2LDKは単価を取りやすく、清掃費の比率も抑えられるため、民泊に向いています。まずは2LDKを核に試すのが現実的です。
• 用途地域しだいで「旅館業か180日民泊か」が変わる
  第一種住居専用地域など「専用」が付く地域では旅館業（365日）が取れず、民泊新法の180日制限がかかります。さらに民泊では、学校・公園など児童施設が直線100m以内にあると許可が下りません。通年運用できる旅館業エリアの方が事業上は有利なため、用途地域の確認が重要です。

■ 私たちの回答

弊社は、儲かる見込みのない運用を無理におすすめすることはしません。今回も、1K・ワンルーム6室をすべて民泊にするのは採算面で慎重に見るべき、と正直にお伝えしました。山梨は富士山需要で民泊自体は盛んですが、有利なのは戸建てや広めの間取りで、1Kは分が悪いのが実情です。

現実的な進め方として、まずは民泊適性の高い2LDK 1室で試し、採算が合わなければ賃貸へ切り替える、というステップをご提案しました。1Kについては、もし複数室を同時に回転させられるなら、ホテルのように複数室まとめて清掃することで1室あたりのコストを下げる(例：2〜3室同時で1室5,000〜6,000円)余地もあり、稼働しだいでは可能性が出てきます。

なお、許可取得やリフォームには2〜3か月かかります。リフォーム完了を待ってから動くと、そこからさらに2〜3か月の空白期間が生じてしまうため、始めるなら早めの準備が得策です。まずは物件のご住所・間取り・購入資料（金額は伏せて結構です。用途地域が分かると尚良し）をお送りいただき、2LDK優先・1K 6室のケースも比較した収支シミュレーションを作成。オンラインでご説明する流れをご案内しました。

「賃貸と民泊、どちらが得か」を、間取りごとの採算まで含めて専門スタッフがその場で正直にお答えします。