【相談事例】さいたま市の空き家二世帯住宅：一棟貸し民泊にできる？「単価×清掃費」で決まる収益の組み立て方

「最近空き家になった実家の二世帯住宅を、まるごと民泊にできないだろうか」——そんなご相談を、さいたま市のオーナー様からいただきました。空き家を寝かせておくより少しでも活用したい。ただ、初期費用も気になる。今回は、一棟貸し民泊の可否と、収益を左右する「単価と清掃費のバランス」を整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：さいたま市（西浦和駅から徒歩約16分）
• 物件：築約30年・木造の二世帯住宅（延床約50坪＝約150平米）。上下階それぞれにキッチン・風呂・トイレがあり、玄関は1つ。普通車2台まで駐車可。
• ご状況：つい最近空き家になった二世帯住宅を、丸ごと一棟貸しの民泊にできないか検討中。市街化調整区域だが民泊新法（180日）での運用は可能と確認済み。初期費用はなるべく抑えたい意向。
• オーナー様の悩み：リフォームや図面作成、消防対応、清掃費といった初期・固定コストがどの程度かかるのか。立地も観光地ではないため、はたして収益が見合うのか——判断材料が掴めずにいました。

■ プロの診断

この物件で押さえるべきポイントは3つです。

• 延床150平米なら「簡易な消防設備」で収まる見込み
  消防設備は、延床300平米を超えると自動火災報知設備など本格的な設備が求められ、費用が跳ね上がります。本件は約150平米でこの閾値を下回るため、比較的簡易な消防設備で対応できる可能性が高いと見ています（最終判断は消防確認後）。
• 利益を左右するのは「宿泊単価と清掃費の比率」
  清掃費は1回あたり固定でかかる費用です。大きな建物なので1万円超も見込まれます。たとえば一泊2万円で貸すのと5万円で貸すのとでは、同じ清掃費でも手元に残る利益率が大きく変わります。単価を上げられるほど、固定費の比率は下がります。
• 正規図面は「いずれ必須」になる
  申請には寸法入りの正規図面が必要で、これがないと行政の許可が下りません。築30年で図面が見当たらない場合は作成費用が発生します。先に家の中を探し、無ければ早めに作成見積を取るのが得策です。

■ 私たちの回答

収益の組み立て方には、大きく2つの方向性があります。ひとつは予算をかけてグレードを上げ、宿泊単価を引き上げる方向。もうひとつは最低限のリフォームに抑え、低単価でも回転で稼ぐ方向です。どちらを選ぶかはオーナー様の方針次第ですが、清掃費が固定でかかる以上、できるだけ単価を高く設定できる方が経費率は下がる、という点をお伝えしました。

幸いこの物件は、上下階に2つのキッチン・風呂・トイレを備えた二世帯仕様で、大人数や複数家族での利用に向いています。駐車2台可という強みもあるため、「大人数で泊まれる一棟貸し」というコンセプトは差別化の余地があります。観光需要が薄い分、帰省や法事、近隣のイベント・スポーツ団体・工事関係といった需要も視野に入れて価格戦略を組むのが現実的です。

そこでまずは、物件のご住所と間取り（手書きの概略でも構いません）をお送りいただき、想定単価・稼働・費用構造を織り込んだ見積と収益シミュレーションを作成。オンラインでご説明するところまで無料で対応する、という進め方をご案内しました。

「自分の空き家は民泊にできるのか、収益は見合うのか」を、専門スタッフがその場で正直にお答えします。