【相談事例】千葉県千葉市中央区の新築一棟建物：将来的な運用と管理に関するご相談

千葉県千葉市中央区で建て替えを予定している土地について、1階を旅館業、2階を賃貸、3階を親族の住居として活用する計画のご相談です。

現時点では設計・建築前の検討段階で、将来的には2階も旅館業へ切り替える可能性を見据えながら、許可の考え方、集客性、間取り、管理体制まで含めて相談したいという内容でした。

■ご相談のきっかけ

場所
千葉県千葉市中央区（市役所前駅から徒歩約2分）

物件

• 建て替えで3階建てを計画中
• 1階は旅館業として5部屋程度を想定
• 2階は普通賃貸として運用予定
• 3階は親族の住居として使用予定
• 将来的に旅館業が好調であれば、2階も旅館業へ切り替えることを検討中
• 現時点では設計、間取り、建築会社ともに検討段階
• 1部屋あたり約30平米を想定しているが、広さは未確定

ご状況

• 所有者ご本人は海外在住で、現地対応が難しい
• 親族は3階に住む予定だが、運営には関わらない意向
• 融資の話は進んでおり、建て替え前提で計画している
• 旅館業の運営経験はなく、賃貸経営の経験はある

オーナー様の悩み

海外在住のため、ゲスト対応や日常管理を含めて現地運営を任せられる体制が必要でした。また、旅館業として始めるべきか、まずは一部のみ試験的に運用すべきか、さらに将来の賃貸転用も見据えた間取りにするべきかで迷われていました。

加えて、立地の良さをどう事業性に結びつけるか、30平米前後の部屋構成で十分なのか、差別化できる設計にすべきかも大きな検討ポイントとなっていました。

■プロの診断

1階を旅館業、2階を賃貸、3階を住居とする段階的な計画は現実的ですが、将来的な運用変更も見据えて、早い段階で用途・管理方法・間取りを整理して進めるべきと判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 立地条件が良く、旅館業の集客余地が見込める
  物件予定地は市役所前駅から近く、千葉駅や千葉みなと駅も徒歩圏内とされており、交通利便性の高い立地です。さらに商業地域であることから、旅館業や民泊新法の活用可能性にも触れられており、少なくとも立地面では集客の土台があると考えられます。
  一方で、区単位ではなく物件ごとに収益性が大きく変わるため、住所や計画内容を踏まえた個別シミュレーションが不可欠です。

• 旅館業は収益変動が大きいため賃貸との併用判断が重要
  旅館業は季節変動や社会情勢の影響を受けやすく、状況によっては大きく収益が上下する可能性があります。
  そのため、1階のみを旅館業として先に試し、2階は賃貸として安定収入を確保する考え方は、初めて旅館業に取り組む計画として無理のない進め方です。実際の運営結果を見ながら、2階の用途変更を検討する流れは、リスクを抑えながら判断できる方法だといえます。

• 設計段階だからこそ将来の転用と差別化を反映しやすい
  まだ建築前で間取りも確定していないため、旅館業としての使いやすさだけでなく、将来的に賃貸へ戻す可能性や、逆に2階も旅館業へ広げる可能性まで含めて設計に反映しやすい段階です。
  部屋数を優先して小さく区切る方法もありますが、近隣との差別化や、比較的ゆとりのある層を狙うのであれば、部屋を広めに取る考え方も有効です。初期設計の段階で方向性を整理しておくことが、その後の柔軟な運営につながります。

■私たちの回答

まず、海外在住であっても、ゲスト対応を含めた運営管理を任せることは可能であるとお伝えしました。親族が現地に住む予定であっても、運営に関わらない前提で問題なく、実際に海外在住の所有者から物件管理を任されるケースもあるため、現地対応を丸ごと委託する形でも検討できる旨をご案内しました。

また、旅館業は変動が大きい一方で、今回のように立地条件の良い場所では集客の可能性も十分にあります。そのため、1階を旅館業として先行運用し、2階は賃貸として安定性を確保しながら、実績を見て将来的に2階の用途変更を判断する進め方が現実的であるとお伝えしました。

さらに、まだ設計段階であることから、住所、予定間取り、部屋の広さなどの情報を共有いただければ、個別のシミュレーションを作成し、旅館業と賃貸の両面から具体的な検討ができるとご提案しました。

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