【相談事例】岩手県盛岡市の一棟アパート：駅前物件の民泊活用における収益シミュレーションのご相談

岩手県盛岡市の駅前エリアで、一棟アパートの購入を検討している方からのご相談です。取得予定物件を民泊として活用できるのか、またどの程度の需要や売上が見込めるのかを知りたいという内容でした。物件確定前の段階で、どのように相談を進めればよいかというお問い合わせです。

■ご相談のきっかけ

場所

岩手県盛岡市（盛岡駅から徒歩圏内）

物件

• 駅徒歩約4〜5分の立地
• 一棟アパート（約10戸規模）
• ワンルームまたは1Kタイプ
• 6畳〜11畳程度の間取り

ご状況

• 不動産会社を経営し、自身でもアパート・マンションを所有
• 駅前で一棟物件の購入を検討中
• 空室となる複数戸を民泊活用できないか検討中
• 民泊の具体的な進め方や収益性が不明

オーナー様の悩み

物件取得前の段階で、民泊として成立するのか、盛岡エリアに需要があるのかが分からず、どのような情報を揃えて相談すればよいのか悩まれていました。また、ワンルームタイプでも収益化できるのかについても不安を感じておられました。

■プロの診断

本件は、物件情報を精査したうえで事業シミュレーションを行う必要があると判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 立地条件は一定の需要が見込める可能性がある
  盛岡駅から徒歩圏内という立地は、観光やビジネス利用の宿泊需要が期待できるエリアです。特に駅近物件は民泊市場において優位性が高く、エリア特性を踏まえた上で具体的なデータ分析を行えば、一定の稼働が見込める可能性があります。

• ワンルーム型は単価設計と清掃コストが重要
  ワンルームや1Kタイプは1室あたりの宿泊単価が低くなりやすく、清掃費用の割合が高くなる傾向があります。複数戸を同時運用する場合と、1戸のみで運用する場合では収益構造が大きく異なるため、戸数を前提としたシミュレーションが不可欠と判断しました。

• 物件確定前の段階では詳細資料が必要
  売上予測を算出するためには、正確な住所、間取り、戸数、建物条件などの詳細情報が必要です。また、用途地域や建物の法的条件によっては民泊可否が変わるため、登記情報を含めた確認が重要です。物件資料をもとに、具体的な数値分析を行う必要があると判断しました。

■私たちの回答

まずは取得検討中の物件について、住所・間取り・戸数などの詳細情報をご提供いただくようご案内しました。可能であれば登記情報も共有いただき、民泊実施の可否確認とあわせて売上シミュレーションを作成する流れをご説明しました。

また、ワンルームタイプの場合は戸数をまとめて運用することで清掃コストの最適化が図れる可能性があることもお伝えしました。

物件取得前の段階で民泊の収益性を把握することは、投資判断において非常に重要です。立地や間取りによって、結果は大きく変わります。民泊活用をご検討の方は、ぜひ物件資料をもとに一度ご相談ください。グループ累計3,000室超の運営実績を誇る当社が、具体的な数値で事業の可能性を診断いたします。