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【相談事例】三重県志摩市の平屋戸建て別荘:別荘利用を主とした民泊併用による固定費圧縮のご相談

 三重県志摩市・松原海水浴場近くにある約550万円の平屋戸建て別荘を購入検討中のオーナー様より、空き期間の民泊運用で固定費をどの程度カバーできるか知りたいとのご相談をいただきました。今回は、別荘利用と民泊併用による固定費の圧縮について詳しく解説します。

■ご相談のきっかけ

場所

三重県志摩市(松原海水浴場近く)

物件

  • 約550万円の平屋戸建て別荘
  • 2〜4LDK想定のファミリー向け間取り
  • 海水浴場近接エリア

ご状況

  • 名古屋在住のため自主管理は想定していない
  • 2026年初頭〜春頃までに購入判断を行いたい

オーナー様の悩み

別荘として家族との利用を第一目的としながら、空き期間に民泊運用を行うことで固定費をどこまで相殺できるのかが分からず、投資判断に迷われていました。
特に、管理費やOTA手数料(※)に加え、清掃費・リネン費などを含めた最終的な手残り額や利回り水準が見えない点、また遠隔地オーナーとして運営品質や現場対応体制に不透明さがある点に不安を感じておられました。
※OTA(オンライン・トラベル・エージェント)は、実店舗を持たずインターネット上だけで航空券や宿泊予約を完結させる旅行会社(楽天トラベル、Booking.comなど)

■プロの診断

本件は高利回り投資を目指す案件ではなく、「別荘利用を軸にしながら維持費の一部を回収するモデル」として成立するかを見極めることが重要と判断しました。このように判断した理由は3つあります。

  • 売上に対して固定費の割合が大きい
    売上に対して管理費約20%およびOTA手数料約13〜15%が発生する前提となっており、約3割強が手数料として差し引かれます。さらに、1予約ごとに清掃費1〜2万円、リネン代3,000〜5,000円が発生し、稼働回数が増えるほど変動費も積み上がる仕組みです。
    これらの費用を踏まえた場合、最終的な手残り額がどの程度になるのかが把握しづらく、収支イメージが見えにくい状況にあります。

  • 季節によって需要差が大きい
    志摩市の海水浴場近接エリアは夏季需要が見込める一方、オフシーズンとの需要差が大きい可能性があります。
    年間平均稼働率で判断するのではなく、繁忙期・閑散期を分けた現実的な想定値で試算しなければ、期待値が過大になるリスクは避けられません。そのため、季節変動を織り込んだ収支モデルの提示が必要と考えました。

  • ワンストップ運用の体制構築が不可欠
    オーナー様は名古屋在住で自主管理を行わない前提であるため、清掃・リネン・鍵管理・緊急対応まで含めた外部委託体制の質が収益性と顧客満足度を左右します。
    特に別荘利用と民泊営業を両立させる場合、カレンダー管理や利用ブロックの運用ルールを明確にしなければトラブル要因となります。そのため、遠隔オーナーでも実行可能なワンストップ運用の体制構築が不可欠と診断しました。

■ 私たちの回答

本件は「収益最大化」ではなく、「別荘を楽しみながら固定費を一部軽減するモデル」として検討することが現実的であるとお伝えしました。その上で、物件情報を共有していただければ、管理費・OTA手数料・清掃費・リネン費などを含めた年間収支シミュレーションを提示することをご提案しました。

また、オーナー様の利用日を優先的にブロックし、繁忙期は民泊営業を強化するなど、カレンダー設計による両立モデルを構築すること、遠隔地でも安心して任せられる運用フロー(予約管理・清掃手配・緊急対応窓口の一本化)を整理したうえで意思決定することをご提案しました。

物件がどの運用方法に適しているのか知りたい方には、グループ累計3,000室超の運営実績に基づいて専門スタッフがお答えします。まずは物件情報をお送りいただき、現実的な収支シミュレーションをご確認ください。

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