【相談事例】京都府京都市の戸建て空き家：複数物件の民泊運営と収益安定化のご相談

京都市中京区および下京区に所在する古い戸建て空き家について、民泊または簡易宿泊所としての運営委託を検討されているオーナー様からご相談をいただきました。

複数物件の同時運営を視野に入れつつ、宿泊単価下落の影響、近隣調整、許認可要件、費用構造を踏まえた上で、適法かつ中長期的に収益化できる体制構築を目指したいという内容でした。今回は、京都市内における戸建て民泊の収益性と運営上の課題について解説します。

■ご相談のきっかけ

場所

京都府京都市（中京区・下京区）

物件

• 古い戸建ての空き家（元貸家）
• 運営可能な物件は約5件
• うち2件は過去に簡易宿泊所許可取得・運営実績あり
• 町家要件は満たさないが築年数要件は満たす見込み

ご状況

• 条件が整えば旅館業（365日）、難しければ民泊新法（180日）で運用を検討
• 物件から800m以内に自宅がある
• 法人名義での登録・運営を希望

オーナー様の悩み

京都市内の宿泊単価が下落している現状で、稼働率と単価の見通しが不透明な中、初期投資とランニングコストを回収できるのか強い不安をお持ちでした。また、近隣住民の反対リスクや許認可要件への適合、駆けつけ体制の整備など、法令遵守と地域調整を両立しながら穏便に運営開始できるかが大きな懸念点となっていました。

■プロの診断

本件は、単に「空き家を民泊にする」という判断ではなく、市況・地域性・法令要件・費用構造を総合的に整理した上で進めるべきと判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 宿泊単価下落により“想定利回り”が大きく変動する
  2025年11月、「台湾有事」を巡る高市首相の答弁に関連し、中国当局が態度を硬化させたことで中国からの予約キャンセルが相次ぎ、京都市内のホテル・宿泊単価が急落する事態となりました。
  その結果、京都エリアでは通常相場と現行相場で収益性に大きな差が生じています。例えば、高単価帯（5万〜7万円）の場合は手残り約50〜55％が見込める一方、単価2万円前後では約30〜35％まで低下します。
  OTA手数料や運営代行費は売上連動であるものの、清掃費やリネン費などは固定的に近く、単価下落の影響を受けやすいため、二重シミュレーションによる慎重な判断が不可欠です。

•  近隣対応を誤ると運営継続が難しくなる
  近隣住民との関係性は、許認可取得と長期安定運営を左右する重要な要素です。特定地域では外部運営や宿泊事業に対して強い警戒感があり、説明不足は反対やトラブルにつながります。
  運営主体を明確にし、24時間受付体制を示した上で、オーナー様も同席し責任ある姿勢を示すことが信頼を得るために有効です。反対理由を丁寧に把握し、事前に解消策を提示することで、穏便な合意形成を目指す必要があります。

• 許認可と運営体制が整わなければ開始できない
  簡易宿泊所または民泊新法いずれの場合も、現行基準への適合確認が不可欠です。過去に許可実績がある物件でも、現行基準に合致しない可能性があります。
  駆けつけ要件や宿泊者名簿管理体制、チェックイン方法など制度上の条件を整理し、必要に応じて外部要員の確保も検討しなければなりません。

■私たちの回答

各物件の詳細情報を基に、通常相場と現行相場の二重シミュレーションを作成し、収益性と投資回収期間を可視化することをご提案しました。その上で、旅館業取得を第一選択肢としつつ、要件未達の場合は民泊新法への切替も含めて申請準備を進めることになりました。

近隣説明は運営会社が主体で実施し、オーナー様も同席する形で信頼関係の構築を目指します。また、トラブルを未然に防ぐために、24時間受付体制の明示や運営ルールの説明などの具体策を整理します。

地域や市況によって、「民泊が向く・向かない」は明確です。物件が適法に運営できるのか、収益化の可能性があるのかなどお悩みの方には、グループ累計3,000室超の運営実績に基づいて専門スタッフがお答えします。