【相談事例】岡山県備前市の一棟ビル：築50年空きビルの民泊活用におけるシミュレーション相談

岡山県備前市に築約50年の一棟ビルを所有するオーナー様より、空きビルの活用方法についてご相談をいただきました。

4月から全館空室となる予定の中、売却ではなく「活用」を前提に民泊事業として成立するのか、どの程度の売上が見込めるのかを具体的な数値で把握したいというご要望です。

立地条件や建物状況に強みがある一方で、設備面やエリア需要への不安もあり、慎重な判断が必要なケースでした。今回は、岡山県備前市にある築約50年の一棟ビルを民泊として活用する際の課題を解説します。

■ご相談のきっかけ

場所

岡山県備前市

物件

築約50年の一棟ビル
1階・2階：元テナントスペース（2階は宴会場跡）
3階・4階：元シェアハウス（住居としての基本機能は改修済み）

ご状況

• 3階・4階は最近までシェアハウスとして利用されていた
• 4月に入居者が退去予定となり、全館空室となる見込み
• 外壁・屋上塗装、3・4階の水回りを含む改修工事は実施済み
• 3・4階は住居としての基本機能が整っている
• 新たな活用方法として民泊事業を検討し始めた段階

オーナー様の悩み

建物にはエレベーターがなく、民泊として活用する場合、3階・4階まで階段移動となる点が宿泊者の負担にならないかを懸念されていました。また、備前市というエリアでどの程度の宿泊需要が見込めるのか判断材料がなく、投資判断に必要な売上予測を立てられないことに不安を感じておられました。

■プロの診断

物件の立地条件と建物構成を踏まえ、段階的に民泊の実現性を検証すべきケースと判断しました。理由は大きく分けて3つあります。

• 上階アクセスの制約が民泊の満足度・予約率に影響する
  3階・4階はエレベーターがなく、階段のみの動線となっています。特に大きな荷物を持つ旅行者にとっては移動の負担が大きく、過去の運営経験からも、上階物件ではアクセス面の制約が予約率や宿泊者満足度に影響しやすい傾向があります。
  建物構造上の制約が、民泊としての魅力を下げる要因になると判断しました。

• 備前市における宿泊需要が数値で見えない
  物件は市中心部に位置し、コンビニやスーパーが近く、道路付けも良好という条件がそろっています。
  一方で、備前市における宿泊需要、とくに民泊需要については明確なデータがなく、サイクリング利用者や観光客の存在が、どこまで安定的な需要につながるかは不透明な状況です。需要の不確実性が、事業判断を難しくしています。

• 大規模改修が必要なフロアがある
  2階は元宴会場で、現状はトイレのみの設備となっており、民泊として活用するには大規模な改修が前提となります。
  そのため、いきなり全館で判断するのではなく、すでに改修済みの3階・4階を対象に売上シミュレーションを行い、事業性を段階的に検証する進め方が現実的と診断しました。

■私たちの回答

民泊の実現性を判断するため、オーナー様へ物件情報（住所や間取り図など）をご提供いただくようご案内しました。受領した情報をもとに、3階・4階を対象とした民泊運営の売上シミュレーションおよび見積もりを作成し、具体的な数値とあわせて提示する流れとしています。

今回の事例のように、データをもとにしたシミュレーションを行うことで、民泊が成立するかどうかを正確に判断できます。物件が民泊に向いているのかどうかお悩みの方には、グループ累計3,000室超の運営実績に基づき、専門スタッフがその場でお答えします。