【相談事例】岡山県の海沿い古民家：総額1000万円・利回り15%は狙えるか。地方民泊の「収益の壁」を正直に診断

「岡山の海沿いや田舎で古民家を買い、民泊で利回り15%を目指したい」——大阪での民泊運営経験をお持ちの岡山県のオーナー様からご相談をいただきました。結論から言えば、その予算と目標利回りの両立はかなり難しい。誠実にお伝えすべきは“ここがハードル”という現実です。なぜそうなるのか、どう考え直すべきかを整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：岡山県（海岸沿い・田舎エリア。日生、下津井などを検討中。物件は未確定）
• 物件：中古の古民家を購入・リノベーションして民泊化する構想。購入500〜600万円＋改修数百万円、総額約1000万円を想定。
• ご状況：コロナ前に大阪で複数の民泊運営経験あり。賃貸用の戸建ても保有。その延長で新たな民泊事業を模索中。遠隔地での管理代行も探している。
• オーナー様の悩み：総額1000万円程度の投資で、利回り15%以上は実現可能か。地方の海沿い・田舎で本当に採算が合うのか——購入前に見極めたいご様子でした。

■ プロの診断

今回のご相談で、私たちが正直にお伝えしたポイントは3つです。

• 低予算の地方民泊は「経費率」が重くのしかかる
  宿泊単価が安いと、清掃費（1泊約1万円）やリネン費（1泊2〜3千円）といった固定費が利益を圧迫します。1泊2万円程度では、ほとんど利益が残りません。総額1000万円規模では高単価設定が難しく、目標利回り15%の達成は困難という見立てです。
• 採算ラインは「1泊単価5万円以上」
  田舎エリアで事業として成立させるなら、最低でも単価5万円以上が目安。当社の成功事例では、1棟5〜6千万円を投じて温泉引湯・バレルサウナ・ドッグラン等で差別化し、1泊7〜10万円（繁忙期は最大20万円）を実現しています。
• 「中途半端な物件」なら賃貸の方が賢明
  同じ利回りなら、築古戸建てを賃貸に回す方が見つけやすく堅実です。無理に低予算で民泊化するより、既存の賃貸スタイルの延長が合理的なケースが多いのが実情です。

■ 私たちの回答

ご希望の総額1000万円・利回り15%という条件では、私たちがこれまで探してきた経験上、合致する地方物件は見つかっていないのが正直なところです。低単価×高い固定費という地方民泊の構造上、この水準は成立しにくいとお伝えしました。

事業として利回りを狙うなら、差別化投資で単価5万円以上を取れる設計が前提になります。一方、「気に入った物件を自分でも使いつつ、維持費をトントン〜多少の赤字で抑える」という目的なら、低予算の古民家民泊にも検討の余地はあります。目的が“収益”か“自家利用＋維持費相殺”かで、最適解は大きく変わります。

なお物件管理は、岡山の海沿い・田舎でも、近隣にスタッフを採用して10〜30分以内の駆けつけ体制を組めば対応可能です。具体的な候補物件が決まれば、ご住所と間取りをいただいたうえで、無料の概算見積もりと収益シミュレーションを作成し、オンラインでご説明します。「この物件で本当に回るのか」を、購入前に専門スタッフが正直にお答えします。