【相談事例】広島県竹原市「小京都」入口の実家：商業地域なら民泊も旅館業も可能。家族の帰省と収益化を両立する

「竹原の実家を、家族の帰省にも使いながら民泊として貸せないだろうか」——そんなご相談を、東京在住で広島県竹原市に実家を所有するオーナー様からいただきました。観光地「小京都」の通り入口という好立地ながら、管理者が離れて活用できていない状態。今回は、用途地域を踏まえた運用形態の選び方と、家族利用と収益化を両立する設計をお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：広島県竹原市本町
• 物件：築20年の木造2階建て（延床は60〜80平米程度の小規模）。1階は事務所利用、2階は約8畳のワンルームで風呂・トイレ付き。「小京都」と呼ばれる通りの入口に立地。
• ご状況：これまで建物を管理していた方が離れ、活用方法を見直したい。東京在住で現地管理は難しく、運用・管理の委託を検討したい、とのこと。
• オーナー様の悩み：家族が年に2〜3回滞在する用途を残しつつ、それ以外の期間を収益化したい。そもそも民泊にできるのか、どう進めればよいかが分かりませんでした。

■ プロの診断

観光地の小規模物件を活用する際、押さえるべきポイントは3つです。

• 「商業地域」なら新法も旅館業も選べる
  用途地域が商業地域であれば、民泊新法（180日）と旅館業（365日）のどちらも実施可能です。延床も300平米未満の小規模なため、対応の余地が広がります。
• 家族利用は「カレンダーで事前ブロック」
  年2〜3回の帰省日を予約カレンダーで先に確保すれば、それ以外の期間を収益化でき、家族利用と運用を無理なく両立できます。
• 1階事務所は「非対面チェックインの拠点」に
  事務所仕様の1階はスマートロックによる非対面チェックインやバックヤードとして再活用でき、無人運用の動線設計がしやすくなります。

■ 私たちの回答

用途地域が商業地域であれば、民泊新法・旅館業のどちらも選択できるとお伝えしました。観光通りの入口という立地は大きな強みで、ミニマルな個室型運用にも適した2階のワンルーム構成を活かせます。

具体的な判断には収支の可視化が必要です。住所・間取り・建物写真をお送りいただければ、民泊新法（180日）案と旅館業（365日）案の2本立てで収益シミュレーションと見積を作成します。稼働率・平均単価・初期改修費を比較し、家族利用日を確保したうえでどちらが合うかをご一緒に検討します。

近々広島へ渡航して写真を撮られるとのことでしたので、その情報をもとに次回オンラインで詳しくご説明する流れとしました。立地価値を活かし、まずは現実的な収支から運用モデルを組み立てていきます。

「自分の実家は民泊にできるのか」を、専門スタッフがその場で正直にお答えします。