【相談事例】青森県青森市のRC物件：繁華街エリアの民泊運営に関するご相談

青森駅徒歩圏内の繁華街エリアに所有するRC物件について、民泊活用を検討している方からご相談をいただきました。

物件は空室状態で、テナント利用と民泊利用の両方を比較検討している段階でした。今回は、民泊運営時に必要となる申請費用や代行範囲、民泊新法と旅館業の違いについてご説明しました。

■ご相談のきっかけ

場所

青森県青森市（青森駅徒歩圏内）

物件

• 築50年程度のRC物件
• 3階建て
• 1フロア約70〜75㎡
• 繁華街エリアに立地
• 一部フロアに浴室などの水回り設備あり
• 現在は空室状態

ご状況 

• 不動産事業を行っている
• テナント利用と民泊利用を比較検討中
• 青森エリアで対応可能な代行会社を探している
• 民泊運営時の費用感や代行範囲を確認したい

オーナー様の悩み

地方エリアでは民泊代行会社が少なく、どこまでサポートしてもらえるのか分からない状況でした。また、申請費用や内装費、運営費用など、民泊開始時に必要となるコスト感についても詳しく確認したいと考えられていました。

■プロの診断

立地条件は良好ですが、営業形態の選定が重要な物件と判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 青森駅徒歩圏内の繁華街立地で需要が期待できる
  物件は青森駅から徒歩圏内で、繁華街にも面している立地です。観光客や出張利用など、宿泊ニーズが見込めるエリアであり、民泊や旅館業との相性は良好と考えられます。
  特に1フロア70㎡以上の広さがあるため、グループ宿泊やファミリー利用にも対応しやすい物件です。

• 商業地域で旅館業取得の可能性がある
  用途地域は商業地域であり、旅館業であれば365日営業できます。一方で、近隣に公園があるとのことで、民泊新法による180日営業は制限を受ける可能性がある状況でした。
  そのため、営業形態を慎重に選択する必要があると判断しました。

• 初期費用と運営費用を分けて考える必要がある
  民泊運営では、申請費用、消防対応、内装工事、家具家電設置などの初期費用と、運営開始後の清掃費・OTA手数料・代行費用などを分けて整理する必要があります。
  今回のご相談では、運営代行費用20％の範囲や、別途発生する費用について具体的な確認を希望されていたため、事前に収支計画を整理することが重要と判断しました。

■私たちの回答

運営代行では、ゲスト対応、価格調整、予約管理などを売上の20％で対応していることをご説明しました。一方で、行政書士への申請費用、消防対応、内装工事、家具家電、OTA手数料、清掃費、リネン費などは別途必要になることもお伝えしています。

また、写真撮影やAirbnbなどへの掲載作業については、オーナー様自身で対応する方法と、別途費用で依頼する方法があることをご案内しました。

さらに、近隣に公園がある場合、民泊新法では営業制限がかかる可能性がある一方、旅館業であれば営業できる可能性があることをご説明し、今後は行政確認を含めて検討を進める流れをご案内しました。

地方エリアでも、立地条件や用途地域によっては民泊・旅館業として十分活用できる可能性があります。ただし、営業形態によって必要な許可や条件は大きく異なるため、事前確認と収支計画が重要です。民泊活用をご検討中の方は、まずはお気軽に当社までご相談ください。