【相談事例】大分県大分市の戸建て：運営委託と収益性の検討に関するご相談

大分県大分市にて、ご自身の戸建て住宅を活用した民泊運営を検討されている方よりお問い合わせをいただきました。

初めての民泊運営にあたり、管理委託の内容や費用、賃貸やマンスリーとの違いについて情報収集されている段階です。本事例では、運営コストの構造と運用方法の選択肢について整理します。

■ご相談のきっかけ

場所

大分県大分市

物件

• 戸建て住宅
• 約150㎡
• 5LDK相当の間取り

ご状況

• 自己所有の住宅を活用予定
• 民泊運営は未経験
• 自宅から現地まで車で約1時間
• 賃貸やマンスリー運用も検討中

オーナー様の悩み

民泊運営における管理内容や費用構造が分からず、どの程度のコストがかかるのか把握できていない状況でした。

また、現地に常駐できないため運営体制に不安があり、賃貸やマンスリー運用と比較してどの方法が適しているのか判断に迷われていました。

■プロの診断

本件は民泊運営は可能ですが、運営コストと立地条件を踏まえると他用途との比較検討が必要と判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 民泊運営には複数の固定費と変動費が発生する
  民泊運営は管理手数料として売上の20％が発生するほか、清掃費用やリネン費用、駆けつけ対応スタッフの待機費用などが別途必要とされています。
  特に広い戸建ての場合、清掃費用は1回あたり2万円以上かかる可能性が高く、運営コストが増える傾向があります。

• 無人運営には現地対応体制の構築が必要
  民泊新法での運用を想定した場合、30分以内に駆けつけ対応ができる体制が必要であり、現地スタッフの確保と費用負担が発生します。
  オーナー様は現地から1時間の距離に居住しているため自主管理は難しく、外部委託が前提となります。

• 収益性は稼働率とエリア条件に依存する
  民泊は宿泊単価を設定できる一方で、稼働状況や需要によって収益が変動します。
  また、同規模の物件では賃貸としての家賃相場も考慮する必要があり、安定収益を重視する場合は賃貸の方が適している可能性が考えられます。

■私たちの回答

管理手数料は売上の20％であり、それ以外に清掃費用やリネン費用、駆けつけ対応スタッフの費用が別途発生する旨をご説明しました。清掃費用については、物件規模から1回あたり2万円以上かかる可能性があるとご案内しました。

また、民泊新法で運用する場合は30分以内に対応できるスタッフの配置が必要であり、待機費用として月額費用および対応時の人件費が発生します。収益面については、民泊は経費がかかるため、賃貸やマンスリー運用との比較検討が必要である旨をお伝えしました。

民泊は収益の可能性がある一方で、運営コストがかかる事業です。物件の特性や立地に応じて最適な活用方法は異なりますので、具体的な条件を整理したうえでお気軽にご相談ください。