【相談事例】石川県小松市の戸建て：小規模物件の民泊運営は採算が合うのか

石川県小松市にある小規模な戸建てについて、民泊運営をすべて委託した場合の初期費用や収益性についてのご相談です。2〜3名程度しか宿泊できない物件規模で、運営代行を利用した場合に採算が合うのかを懸念されていました。

今回は立地条件や想定単価、運営コストを踏まえた上で、民泊新法と旅館業の違いも含めて解説しました。

■ご相談のきっかけ

場所

石川県小松市

物件

•  小規模な戸建て
• 宿泊定員は2〜3名程度
• 用途地域は無指定
• やや郊外で、観光地の中心地ではない立地

ご状況

• 物件オーナーは県外在住
• 現地での清掃や運営対応はできない
• 民泊運営を全面委託したい意向
• すでに賃貸としての活用は行っている

オーナー様の悩み

小規模な戸建てでも民泊として成立するのか、また初期費用やランニングコストを含めてどの程度の収益が見込めるのかが分からず不安を感じておられました。

特に、遠方在住のため全てを代行会社に委託する前提で、採算が取れるのかどうかを知りたいという点が最大のお悩みでした。

■プロの診断

小規模物件で全面委託運営を行った場合の収益性について検討した結果、慎重な判断が必要と考えました。このように判断した理由は3つあります。

• 宿泊単価が低くなりやすい
  定員2〜3名規模の物件では、エリア特性にもよりますが宿泊単価が1万円〜1万5千円前後にとどまる可能性があります。
  観光地中心部で高単価が見込める立地であれば別ですが、郊外立地の場合は価格競争になりやすく、売上の上限が限定的になります。そのため、固定費や変動費を差し引いた際の利益が小さくなりやすいと判断しました。

• 清掃費などの固定コスト負担が大きい
  民泊では清掃費が1回あたり固定額で発生します。仮に5,000円〜6,000円の清掃費がかかる場合、宿泊単価が低いと売上に対する清掃費の割合が非常に大きくなります。
  さらに、OTA手数料（※）や運営代行手数料が売上の一定割合で発生するため、小規模物件では利益が圧迫されやすい構造になります。

※OTA（オンライン・トラベル・エージェント）は、実店舗を持たずインターネット上だけで航空券や宿泊予約を完結させる旅行会社（楽天トラベル、Booking.comなど）

• 全面委託による手数料負担
  運営代行費用は成果報酬型、さらにOTA手数料が約15％発生します。これに清掃費や備品費などが加わるため、実質的な手取りは大きく減少します。
  オーナー様が現地対応できない状況では全面委託となるため、コスト構造上、採算が合いにくい可能性が高いと判断しました。

■私たちの回答

まずは物件住所や間取りをいただいた上で、無料でシミュレーションを行うことをご提案しました。想定売上と必要経費を具体的に数値化し、民泊新法（年間180日以内）と旅館業（通年営業可能）のどちらが適しているかを比較検討する流れをご説明しました。

ただし、現時点の情報からは、2〜3名定員の小規模物件で全面委託運営を行う場合、利益がほとんど残らない可能性があることも率直にお伝えしました。場合によっては、民泊ではなく通常の賃貸活用を継続する選択肢も現実的であるとご提案しました。

小規模物件の民泊運営は、立地・定員・委託範囲によって収益性が大きく左右されます。まずは正確なシミュレーションを行い、数字をもとに判断することが重要です。物件の可能性を最大限に活かすためにも、ぜひ一度お気軽にご相談ください。