【相談事例】鹿児島市にある小規模物件の一室：世界文化遺産近くでも「民泊は見送り」と判断した理由

「世界文化遺産の近くで、桜島も見える。観光客も多いし、ここなら民泊いけるかも……」
そう思って改装や家具購入に踏み切る前に、ぜひ今回の事例を読んでみてください。

鹿児島県鹿児島市・磯エリアのオーナー様から、約20㎡の小規模物件をゲストハウス（民泊）として活用できるかご相談をいただきました。立地だけを見ると魅力的ですが、私たちの結論は「民泊はおすすめしない（見送り）」でした。

その理由と代わりに検討すべき現実的な選択肢、さらに松原町の別物件を含めた収益化の考え方まで、包み隠さずお伝えします。

■ご相談のきっかけ

場所

鹿児島県鹿児島市（磯駅から徒歩圏内）
世界文化遺産 仙巌園 周辺、桜島を望む観光エリア

物件

• 物件①：磯エリア
  約20㎡・1室、2階建て建物の一部（海側端）。現在はカフェ仕様。
• 物件②：松原町
  自社ビル3階、1LDK、最大4名程度宿泊可能。水回りリフォーム済み。

ご状況

• 磯エリアはインバウンド需要が多く立地は非常に良好
• 20㎡・1室規模での民泊採算性に不安を抱えている
• 育児の事情で運営・清掃対応の負担を最小化したい
• 松原町物件を含め、最適な収益化手法を判断したい

オーナー様の悩み

世界文化遺産に近く桜島も望める立地から、「民泊として活用できるのでは」と検討されていましたが、約20㎡・1室という規模で本当に採算が合うのか判断できずにいました。

管理手数料や清掃・リネン費用を考えると手残りが少なくなる不安があり、改装投資に踏み切れない状況でした。さらに育児の事情から運営負担を最小限にしたいと考えており、磯の物件と松原町の別物件を含め、どの活用方法が最適か悩まれていました。

■プロの診断

なぜ磯エリアの約20㎡物件について、「民泊は見送り、テナント賃貸が現実的」と判断したのか。理由は大きく分けて3つあります。

• 小規模民泊が抱える構造的な採算の壁
  民泊として運用する場合、管理手数料約20％に加え、AirbnbなどのOTA手数料が13〜15％発生し、売上の約35％が固定的に差し引かれます。さらに清掃費やリネン交換費が毎回発生するため、約20㎡・1室のみの運用では、宿泊単価を上げても利益が残りにくい構造になっています。

• 運用コストと人的負担が利益を圧迫するリスク
  清掃やリネンのコストは面積にかかわらず一定額がかかるため、複数室でまとめて運用できない1室物件ではスケールメリットが出ません。特に今回は、育児の事情から自主管理が難しく外注前提となるため、運用負担とコストが相対的に重くなる点をリスクと判断しました。

• 立地の強みは民泊より「安定したテナント賃貸」で活かせる
  磯エリアは世界文化遺産に近く、桜島を望める希少性の高い立地で、飲食店や物販などとの相性が良いエリアです。短期的な宿泊売上を追うよりも、テナントとして貸し出すことで、月次の手残りと運用の安定性を確保できる可能性が高いと診断しました。

■私たちの回答

磯エリアの約20㎡物件については、無理に民泊として活用せず、喫茶店などのテナント賃貸で安定収益を確保するという判断をご提案しました。

一方で、松原町の1LDK物件については、立地・広さ・設備の条件から民泊として成立する可能性が高いため、AIによる無料収益シミュレーションを実施し、想定稼働率・宿泊単価・月次手残りを数値で確認した上で最終判断という流れをご案内しています。

「立地が良い＝必ず民泊向き」ではなく、物件規模・室数・運用負担まで含めた総合判断が重要です。「自分の物件はどうなんだろう？」と迷われているなら、グループ累計3,000室超の運営実績に基づき、正直にお答えします。

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