【相談事例】宮崎県で民泊用地を探索中：ビル投資から民泊へ。物件選びで最初に固めるべき「用途地域と100坪」

「ビル投資の収益性が地価高騰で合わなくなり、民泊へ切り替えたい」——そんなご相談を、熊本を拠点に不動産投資を行う法人オーナー様からいただきました。阿蘇・熊本は地価が高く物件探しが難航しており、宮崎での取得・運用を検討中。今回は、物件未特定の段階で先に固めておくべき条件と、民泊投資のリスクの考え方を整理してお伝えしました。

■ ご相談のきっかけ

• 場所：宮崎県（物件は探索中）
• 物件：未特定。約100坪の土地または既存建物を想定し、購入・建築の両案を検討。
• ご状況：ビルオーナー業を本業とする不動産投資会社。建築費・土地価格の高騰でビル投資の見通しが悪化し、民泊事業へのシフトを検討。宮崎の不動産会社経由で物件を探索中、とのこと。
• オーナー様の悩み：候補物件が未定のため収益シミュレーションができず、投資判断が止まっている。用途制約や必要な敷地規模も整理しきれていませんでした。

■ プロの診断

物件未特定の段階から民泊投資を始める際、押さえるべきポイントは3つです。

• 土地探しは「用途地域＝旅館業可」を条件に
  旅館業は住居専用地域では不可です。先行して土地を取得する場合も、用途が許容されるエリアを不動産会社に明確に伝えて探すことが必須です。
• 敷地は「約100坪＋駐車場」が目安
  運用要件として、駐車場を含めて約100坪程度を確保するのが目安です。条件を要件定義書にまとめれば、適合物件のみを効率的に絞り込めます。
• 民泊は「利回り」では測れない変動リスクを織り込む
  民泊は賃貸より見かけの収益が高い可能性がある一方、季節や外部要因で大きく変動します。コロナ禍では収入ゼロもあり得たため、安定志向なら賃貸という選択肢も正直にお伝えしています。

■ 私たちの回答

まずは「物件探しありき」で進めるのが現実的です。用途地域が旅館業可、敷地約100坪、駐車場確保といった条件を不動産会社に提示し、候補を1〜2件に絞っていただくよう提案しました。候補が固まれば、当社で用途・旅館業可否・駐車場を一次確認し、収益シミュレーションを作成します。

熊本の人気エリアはTSMC関連で地価が高騰し、100坪で1億円超になる例もあり民泊投資には不利です。宮崎は相対的に地価が抑えられ、リゾート志向の民泊にも適すると見込まれます。宮崎からの民泊相談も多く、需要面でも一定の手応えがあるエリアです。

管理は大阪・東京拠点ながら、物件近くでスタッフを採用して全国対応します。集客はBooking.comやAirbnb等のOTAに加え、無料の自社ホームページ作成にも対応可能です。新築（プレハブの高級リゾート版）と中古の両案で比較もできます。

まずは候補物件を絞り、無料の収益シミュレーションで投資判断の材料を揃えましょう。