【相談事例】大分県別府市の戸建て：リフォーム予定の物件における民泊運営代行のご相談

大分県別府市にある空き家をリフォームし、簡易宿所として民泊運営を予定している方からご相談をいただきました。

物件は別府駅から徒歩圏内の2階建てで、リフォーム前の段階から申請や消防対応、運営代行会社を決めておきたいという内容でした。今回は、開業前の進め方や費用、収支シミュレーションについてご案内しました。

■ご相談のきっかけ

場所

大分県別府市（別府駅から徒歩圏内）

物件

• 2階建て（延床約60㎡）
• リフォーム予定
• 温泉は引かれていない
• 簡易宿所での運営を予定

ご状況

• 消防と保健所には一度確認済み
• 行政書士から旅館業（365日）で通る見込みと説明を受けている

オーナー様の悩み

リフォーム前の段階で、消防対応や申請手続き、運営代行会社の選定をどのように進めればよいか悩まれていました。

また、清掃費や代行手数料、開業後の収支シミュレーションについても事前に把握したいというご相談でした。

■プロの診断

リフォーム前に消防・保健所・運営計画を整理しておくべき物件と判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 旅館業での取得を前提に準備が進んでいる
  今回の物件は、行政書士を通じて消防や保健所へ一度確認済みで、旅館業として通る見込みがあると説明を受けている状況でした。
  民泊は、消防設備や保健所確認など開業前の準備が重要です。そのため、リフォーム内容に申請条件を反映させながら進める必要があると判断しました。

• リフォーム前に消防設備を組み込む必要がある
  消防対応では、火災報知器、非常口誘導灯、消火器、避難経路、停電時の照明、通路確保などを確認される可能性があります。
  リフォーム後に追加対応を行うと費用や手戻りが発生しやすいため、工事前に消防へ確認し、必要な設備をリフォーム業者へ共有しておくことが重要です。

• 写真や内装の見せ方が集客に影響する
  民泊では、掲載写真の印象が予約率に大きく影響します。今回の物件は温泉が引かれていないものの、浴室や内装を工夫することで別府らしい見せ方ができる可能性があります。
  リフォーム直後のきれいな状態で、プロによる写真撮影を行い、魅力が伝わる掲載準備をすることが重要と判断しました。

■私たちの回答

運営代行の手数料は売上の20％で、清掃費は含まれず別途実費が発生することをご説明しました。清掃会社については当社側で手配可能ですが、別府市の2階建て約60㎡の物件では、1回あたり1万円を超える可能性があることもお伝えしています。

申請については、既に行政書士へ相談済みであれば、そのまま行政書士に依頼する方が費用面でも大きな差は出にくいとご案内しました。旅館業の申請費用は30万円程度が相場であり、消防対応についてはリフォーム前に消防へ確認し、工務店へ反映してもらう流れをおすすめしました。

また、物件住所や間取り図を共有いただければ、無料で簡易シミュレーションと見積もりを作成できることをご案内しました。現状図面で一度シミュレーションを行い、内装や設備を工夫した場合の改善提案も可能であることをお伝えしています。

リフォーム前の段階で民泊運営を検討する場合、消防・保健所・内装設計・収支計画を早めに整理することで、開業後の集客力や収益性に差が出ます。空き家の民泊活用をご検討中の方は、まずはお気軽にご相談ください。