【相談事例】千葉県千葉市中央区の新築一棟建物：旅館業と賃貸を組み合わせた収益化に関するご相談

千葉県千葉市中央区で、3階建ての新築計画について再度ご相談をいただきました。3階を自宅、2階を賃貸、1階を旅館業として活用し、収益化を図りたいという内容です。現在はまだ計画段階で、2027年夏ごろの完成を想定されています。

海外在住のため現地運営は任せたい意向があり、需要調査や収支シミュレーション、申請面の助言、将来的に賃貸へ転用しやすい設計の考え方まで含めて相談したいというご要望でした。

■ご相談のきっかけ

場所

千葉県千葉市中央区（市役所前駅から徒歩約2分）

物件

• 建て替えで3階建てを計画中
• 1階は旅館業として5部屋程度を想定（全体で約150平米）
• 2階は普通賃貸として運用予定
• 3階は親族の住居として使用予定
• 将来的に旅館業が好調であれば、2階も旅館業へ切り替えることを検討中
• 完成時期は2027年6月〜7月ごろを想定

ご状況

• ご親族が居住する前提で、自宅と収益部分を併設した計画を進めている
• オーナー様は海外在住のため、運営は管理会社に丸投げしたい
• 建築会社とはプラン作成を進めているが、まだ初期段階
• 旅館業としての建築・申請ノウハウが設計側に十分ではなく、管理会社の知見も取り入れたいと考えている

オーナー様の悩み

新築時点から旅館業を想定して計画を進めたい一方で、どのような間取りや広さが需要に合うのか、どの程度の収益が見込めるのかが分からず悩まれていました。また、ご親族が同じ建物内に住むため、騒音やマナーなど民泊特有のトラブルへの不安もありました。

さらに、将来的に旅館業の需要が落ちた場合でも通常賃貸へ切り替えやすい形にしたいというご意向があり、長期的に安定した運用を見据えた計画にしたいと考えておられました。

■プロの診断

1階の旅館業部分は収益性だけでなく、ご親族の居住環境や将来の転用しやすさを踏まえ、バランスの取れた規模・間取りで計画することが重要と判断しました。このように判断した理由は2つあります。

• 住居と民泊を両立する必要がある
  同じ建物にご親族が住むため、騒音や利用マナー違反の配慮が不可欠です。大人数向けにすると収益性は上がる一方で、トラブルのリスクは高まります。長期的に安心して運用するためには、さまざまなトラブルを想定した計画が重要です。

• 宿泊の需要が限定的な可能性がある
  対象エリアは観光地とは異なり、宿泊の需要が限定的な可能性が考えられます。そのため、大人数向けに偏ると需要とのズレが生じる懸念があります。出張や国内利用も含め、幅広い層に対応できる設計が重要です。
  

■私たちの回答 

まずは、住所と各階のおおまかな間取り資料をご共有いただければ、周辺実績を踏まえた概算の需要調査と収支シミュレーションが可能であることをお伝えしました。清掃費、ゴミ回収費、予約システム費用などは別途実費となる項目もありますが、初期段階では運営手数料の考え方も含め、分かる範囲で概算の整理が可能です。

また、新築時から旅館業を前提とする場合でも、保健所関連の申請や立ち上げに関する助言は対応可能であり、設計会社と連携しながら必要な仕様を詰めていく進め方をご案内しました。

一方で、消防設備や用途に応じた建築面の制約など、計画段階で確認すべき点もあるため、早い段階で運営視点を取り入れる重要性も共有しました。計画段階の図面でもご相談可能ですので、まずは現時点のプランをご用意した上でお気軽にお問い合わせください。