【相談事例】福岡県福岡市のアパート：1K物件を民泊として活用できるのか

福岡県福岡市のアパートを所有するオーナー様より、「1Kのロフト付き物件を民泊として運用できるか」というご相談をいただきました。駅から徒歩圏内という立地で、近隣にも民泊のような宿泊施設があるため運用を検討されていました。

しかし、物件の広さや清掃コストなどを踏まえると、民泊運営の収益性には注意が必要です。そこで今回は、物件条件を踏まえた民泊運用の可能性と賃貸との比較について解説しました。

■ご相談のきっかけ

場所

福岡県福岡市（最寄駅から徒歩約5分）

物件

• アパートの1室
• 1K（ロフト付き）
• 専有面積約20㎡

ご状況

• 現在の賃料は約5万3,000円
• ロフト付きで実質的に約9〜10畳程度の空間
• 最大2〜3人の宿泊を想定
• 近隣に宿泊施設らしき物件があり民泊に興味を持った

オーナー様の悩み

現在は賃貸として貸しているものの、近隣で宿泊施設のような運営をしている建物を見かけたことから、自身の物件でも民泊として活用できるのではないかと考えられました。

しかし、1Kというコンパクトな間取りのため、民泊として収益が見込めるのか、賃貸のままの方が安定するのか判断がつかず悩まれていました。

■プロの診断

物件の条件を踏まえると、民泊として運用すること自体は可能ですが、収益性の面では慎重に検討する必要があります。このように判断した理由は3つあります。

• 宿泊単価の上限が低くなりやすい
  1Kで約20㎡という広さの場合、宿泊人数は2〜3人が現実的です。民泊では部屋の広さや収容人数によって1泊あたりの料金が決まるため、大人数が宿泊できる広い物件に比べると単価を高く設定しにくい傾向があります。
  結果として売上の上限が低くなりやすく、稼働率が高くても収益が大きく伸びにくい可能性が高いです。

• 運営コストが利益を圧迫する可能性が高い
  民泊では宿泊ごとに清掃が必要となり、1Kの物件でも清掃費が数千円程度発生するのが一般的です。
  宿泊単価がそれほど高く設定できない場合、この清掃費や運営費用の割合が大きくなり、手元に残る利益が少なくなる可能性があります。特に外部業者に清掃を依頼する場合は、収益性に大きく影響します。

• 一部屋のみの民泊運営は効率が悪い
  民泊運営では、同じ建物で複数の部屋をまとめて運用することで、清掃や管理業務を効率化しやすく、コストを抑えることができます。
  一方で、今回のように1部屋のみを民泊として運用する場合は、宿泊のたびに清掃費や管理コストが発生し、その費用を分散することができません。

■私たちの回答

今回の物件については、民泊としての運営自体は可能ですが、清掃費や運営コストを考慮すると、必ずしも賃貸より大きな利益が出るとは限らないことをご説明しました。特に外部業者へ清掃を依頼する場合、宿泊ごとに費用が発生するため、稼働状況によっては利益が大きく変動する可能性があります。

一方で、ご自身で清掃や運営を行う場合にはコストを抑えられるため、条件によっては成り立つ可能性もあります。また、実際の収益性は立地や周辺の宿泊需要、競合状況によって大きく変わるため、まずは具体的な物件情報をもとにシミュレーションを行うことをご提案しました。

民泊はすべての物件で収益が出るわけではなく、広さや運営コスト、立地などによって大きく結果が変わります。当社では物件ごとに収益シミュレーションを行い、民泊・賃貸のどちらが適しているかを客観的にご提案しています。物件活用でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。