こんな方へ

• リフォーム業者から見積が出たが、高いのか安いのか判断できない
• 相続した実家を、直して貸すか売るか迷っている
• 民泊にしたいが、いくらまで投資してよいか分からない
• 「直せば借り手がつく」と言われたが、本当か確かめたい

受け取れるもの

もの	中身
判定シート（Excel）	黄色いセル5か所に数字を入れると、回収年数・出してよい上限額・判定が出ます
解説（PDF・4ページ）	回収年数の早見表／上限を超えたときの5つの方法／よくある3つの誤解

※ スマートフォンでもご覧いただけます。転送・共有していただいて構いません。

判定の考え方

改修にかけてよい上限額は、これだけです。

なぜ3年分なのか。築古の建物は、4年目以降に給湯器・屋根・水回りの修繕が必ず来るからです。4年目に50万円の修繕が入れば、それまでの手残りは消えます。

回収年数の早見表

月家賃	年間の手残り	改修200万円	改修300万円	出してよい上限
30,000円	188,000円	10.6年	16.0年	564,000円
40,000円	284,000円	7.0年	10.6年	852,000円
50,000円	380,000円	5.3年	7.9年	1,140,000円
70,000円	572,000円	3.5年	5.2年	1,716,000円
100,000円	860,000円	2.3年	3.5年	2,580,000円

※ 空室率20%、固定資産税・保険・小修繕で年10万円として試算。赤は10年を超える組み合わせ。

月3万円で貸す予定の物件に200万円かけると、回収に10年半かかります。その10年の間に、修繕は何度も来ます。実質的には、回収できません。

上限を超えたときに検討する5つの方法

私たちが「まず直しましょう」と言わないのは、これがあるからです。直すお金を出す主体を、お客様以外にするという考え方です。

方法	誰がお金を出すか
① 補助金を使う	行政
② DIY型賃貸にする（借主が直す代わりに家賃を下げる）	借主
③ 借り上げ・買取をする会社に渡す	事業者
④ 直さずに貸せる用途に変える（倉庫・撮影ロケ地・屋根貸しなど）	誰も出さない
⑤ 壊す・手放すを正面から検討する	—

※ それぞれの注意点は、お送りするPDFに書いてあります（補助金は着工前申請が必須、更地にすると固定資産税が3〜6倍 など）。

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判定が出たあと

【OK】が出た方は、そのまま進めて問題ありません。見積の精査や業者選びでご不安があれば、お問い合わせください。

【要検討】【止めてください】が出た方は、上の5つの方法のどれが使えるかを決める必要があります。ここからは物件ごとの事情で答えが変わるため、一般論ではお伝えできません。

空き家・民泊 相談室では、月額5,500円（税込）で質問し放題のほか、出口の選択肢マップ（7方向）、民泊が難しいときの受け皿12件、許認可の進め方をご用意しています。