【相談事例】山形県尾花沢市の中古古民家：銀山温泉の近くにある別荘兼民泊運用のご相談

 山形県尾花沢市・銀山温泉近くの中古古民家を購入し、別荘として利用しながら空き期間を民泊で運用できるかというご相談をいただきました。

観光需要が高い一方、豪雪地帯特有の冬季リスクにより収益性が左右される点を懸念されており、物件情報に基づく収益シミュレーションを踏まえて投資判断を行いたいという内容でした。今回は、別荘兼民泊運用における実現の可能性について解説します。

■ご相談のきっかけ

場所

山形県尾花沢市（銀山温泉エリア）

物件

• 銀山温泉近くの安価な中古古民家
• 別荘利用を前提に検討中
• 空き期間に民泊を想定

ご状況

• 観光需要は高く、集客は見込めると想定
• 豪雪地帯のため冬季の維持管理に不安を抱えている
• 現地不動産に内覧可否を確認中

オーナー様の悩み

観光地としての需要はあるものの、冬季の配管凍結対策や暖房費、除雪費用などのコスト増により、年間を通じて収益が確保できるのか不安を抱えていました。別荘としての利用を前提としつつ、購入費用の一部を民泊収益で補填したいという希望がある一方、収益目的のみの投資として成立するのか判断がつかない状況でした。

■プロの診断

別荘兼用での民泊運用を実現するためには、季節ごとのコスト構造やオペレーション負荷を正しく把握し、収益性を冷静に見極めることが不可欠だと判断しました。理由は大きく分けて3つあります。

• 冬季運用はコスト増により利益が出にくい
  豪雪地帯では水道管凍結防止のため、チェックイン前から暖房を連続稼働させる必要があり、光熱費が大きく膨らみます。また、ゲストごとに通水・退去後の水抜き作業が発生し、運営負荷も増大します。さらに、除雪は外注前提となるため固定費が上乗せされ、結果として冬季は売上に対して利益が残りにくい構造になりがちです。

• 現地オペレーション体制の構築が不可欠
  現地に常駐拠点がない場合、除雪・緊急対応・室温管理などを外注に依存する体制となります。チェックイン時間に合わせた通水や暖房管理など、タイミング依存の業務が多く、仕組み化されていないとサービスの品質にばらつきが生じかねません。運用可否は、外注先の確保や費用見積を含めた体制設計が前提となります。

• 収益目的のみの投資は非推奨
  観光需要は見込めるものの、冬季停止や季節限定運用を前提とすると年間稼働率は限定的になります。そのため、通年で安定収益を得る投資商品というよりは、別荘利用を主軸とし、空き期間を活用して維持費を補填するモデルが現実的です。購入判断には、季節別の収支シミュレーションによる可視化が不可欠です。

■私たちの回答

住所・間取り図・設備状況などの物件情報をご共有いただければ、収益シミュレーションを作成できる旨をご案内しました。あわせて、現地不動産から配管・断熱・暖房設備の状況確認を行い、冬季運用の可否と想定コストを精査する必要があるとお伝えしました。

その上で、別荘利用を前提に「夏季中心の運用」や「冬季停止を含めた季節限定運用」など複数パターンで年間収支を試算し、投資として無理のない計画を立てることをご提案しました。

地域や物件によって、「民泊が向く・向かない」は明確に分かれます。民泊をご検討されている方には、グループ累計3,000室超の運営実績に基づき、専門スタッフがお答えします。