【相談事例】大分県大分市の区分マンション：管理規約で禁止されている物件の民泊運営可否についてのご相談

大分県大分市に所有する区分マンションのオーナー様から、民泊運営が可能かどうかご相談をいただきました。管理規約上、平成30年に民泊禁止の方針が議題に上がり、事実上禁止とされている状況とのことです。規約変更の可能性についてもあわせてご質問をいただきました。

■ご相談のきっかけ

場所

大分県大分市（大在駅から徒歩圏内）

物件

• ワンルーム、1Kタイプ中心の区分マンション
• もともと学生向け物件
• 投資用として所有

ご状況

• 区分所有として1室を所有
• 民泊として運営を検討
• 管理規約で平成30年に民泊禁止の議題が可決
• 書面上は明確な改訂に至っていないが、事実上禁止との回答あり

オーナー様の悩み

管理組合より民泊は禁止との回答を受けており、現状で民泊運営が可能かどうか判断できずにおられました。また、投資用マンションであれば規約変更が可能なのかという点や、大分市における民泊需要や稼働状況についても知りたいというご意向でした。

■プロの診断

本件については、管理規約および管理組合の運用実態を踏まえると、現時点での民泊運営は推奨できないと判断いたしました。このように判断した理由は3つあります。

• 管理組合が事実上の禁止方針を示している
  管理組合に確認した結果、平成30年に民泊禁止の議題が挙げられ、賛成多数で事実上禁止という運用になっているとのことでした。たとえ規約書面上に明確な文言が反映されていなくても、管理組合が禁止方針を示している以上、運営を開始すれば近隣トラブルや是正要求につながる可能性が高く、安全な事業運営が難しいと判断しました。

• 区分マンション特有の合意形成リスクがある
  区分マンションにおいては、管理規約が最優先されます。特に一度総会で禁止の意思決定がなされている場合、それに反する運営を行うことは他の区分所有者との関係悪化を招く恐れがあります。民泊は不特定多数の出入りを伴うため、居住環境への影響が懸念されやすく、トラブル発生時のリスクが大きいと考えられます。
  

• 規約変更のハードルが高い
  投資用オーナーが多い物件は規約変更の余地がありますが、総会での特別決議などのハードルは高いです。現状では禁止方針が示されているため、再度賛成多数を得るには十分な合意形成が必要であり、短期的な解決策とは言い難い状況といえます。

■私たちの回答

現時点で管理組合が禁止の方針を示している以上、民泊運営は行わない方がよい旨をお伝えしました。今後、規約上明確に民泊が可能な状態となった場合には、改めて物件情報をもとに収支シミュレーションを行い、具体的な運営プランをご提案できることをご説明しました。

また、大分市全体の市況についてはエリアや物件条件により大きく異なるため、正確な判断には個別の物件情報が必要であることもお伝えし、条件が整い次第、詳細な診断が可能であるとご案内しました。

管理規約で民泊が禁止されている物件は、無理に運営を進めることで大きなトラブルに発展する可能性があります。まずは規約や管理組合の方針を正確に確認することが重要です。民泊運営の可否や収益性について具体的に知りたい方は、ぜひ一度ご相談ください。