【相談事例】長野県の戸建て：住居専用地域で農家民泊の運営に関するご相談

長野県で観光協会からの案内をきっかけに、修学旅行の受け入れを想定した農家民泊を始めたいというご相談をいただきました。

改築を進め、旅館業の申請段階まで進んでいたものの、物件が第二種住居専用地域に該当することが判明し、旅館業ではなく民泊新法での運用を検討することになったケースです。

本事例では、法規制を踏まえた進め方と、申請から運営までの対応方法について解説します。

■ご相談のきっかけ

場所

長野県

物件

• オーナー様の家に隣接する戸建て
• 改築を進めている物件
• 修学旅行の受け入れを想定した農家民泊として活用予定

ご状況

• 観光協会からの案内をきっかけに農家民泊を検討している
• 旅館業の申請直前まで進めていた
• 第二種住居専用地域に該当すると分かった
• 保健所で相談したところ、個人で進めるのは大変ではないかと言われた

オーナー様の悩み

改築を進め、旅館業での申請を想定して準備していたものの、物件が第二種住居専用地域に該当することが分かり、旅館業での運用が難しい状況になってしまいました。

今後は民泊新法で進めるしかないと考えているものの、申請手続きや消防対応、実際の運営方法が分からず、自分だけで進められるのか不安に感じていらっしゃいました。

■プロの診断

本物件は旅館業ではなく、民泊新法での運用を前提に準備を進めるのが現実的と判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 用途地域の制限により旅館業の運用が難しい
  ご相談では、改築を終えて旅館業の申請に進もうとした段階で、物件が第二種住居専用地域に該当すると判明しました。この条件では旅館業での許可取得が難しく、運用形態を見直す必要があります。
  一方で、民泊新法であれば運用できる可能性があるため、現状の立地条件を踏まえると、まずは180日運用を前提とした民泊新法での対応を検討するのが適切です。

• 修学旅行の受け入れだけでは稼働が限定される
  当初は観光協会の案内を受け、修学旅行の受け入れを主な目的として検討されていましたが、受け入れ時期は春と秋に限られ、件数も多くはない想定でした。
  そのため、修学旅行だけに絞ると稼働が限定され、物件活用の幅が狭くなる可能性があります。民泊新法で運用するのであれば、修学旅行以外の一般宿泊も視野に入れた方が、空き期間を有効活用しやすくなります。

• 申請から運営まで一体で考える必要がある
  保健所での相談でも、個人で申請を進めるのは大変ではないかという話が出ており、実際に民泊新法での運用には申請手続きだけでなく、消防対応、宿泊者情報の管理、チェックイン方法の整備などが必要になります。
  特に初めての運用では、書類作成だけでなく実際の運営方法まで含めて準備する必要があるため、申請と管理を切り分けず一体で検討することが重要です。

■私たちの回答

第二種住居専用地域であることから、旅館業ではなく民泊新法での運用であれば対応可能であることをお伝えしました。また、保健所や消防への対応、必要な申請手続きについても代行可能であり、あわせて運営面のサポートも行える旨をご案内しました。

さらに、修学旅行以外の一般宿泊も取り入れることで、空き時期の稼働向上が見込めること、無人チェックイン用のタブレットを活用すれば宿泊者情報の管理や定期報告にも対応しやすいことをご説明しました。

今後は、住所や間取りなどの物件情報をもとに、申請費用や管理費用、収益シミュレーションを含めた見積もりを進める流れとなりました。

住宅専用地域での農家民泊は、用途地域に合った制度選びと、申請から運営までを見据えた準備が重要です。修学旅行の受け入れに加えて一般宿泊も組み合わせることで、より安定した活用につながる可能性があります。

所有されている物件で民泊運営をご検討の方は、まずはお気軽にご相談ください。