【相談事例】熊本県熊本市の戸建て：賃貸か民泊か活用方法に関するご相談

熊本県熊本市にある築年数の古い戸建ての活用方法についてご相談をいただきました。すでに一定のリフォームは行われているものの、今後さらに手直しをして賃貸として貸し出すか、民泊として活用するかで迷っている状況でした。

民泊として運営した場合の需要や稼働率、必要な設備などが分からないため、物件の条件を踏まえてどのような運用方法が適切か知りたいというお問い合わせでした。

■ご相談のきっかけ

場所

熊本県熊本市（水前寺駅から徒歩約8分）

物件

• 築年数の古い物件
• ある程度リフォーム済み
• 部屋数が複数ある戸建て

ご状況

• 今後追加で内装の手直しを検討している
• 賃貸として貸し出すか民泊にするか検討中
• 民泊の需要や稼働状況が分からない
• 民泊に必要な設備や条件を知りたい

オーナー様の悩み

物件は築年数が古いものの一定のリフォームがされており、今後さらに手直しをして活用することを検討していました。通常の賃貸として貸し出すことも考えている一方で、民泊として運用した場合に収益性が見込めるのであれば、その可能性も検討したいと考えていました。

しかし、民泊の需要や稼働率、また運営するための条件や設備などが分からず、どのように判断すればよいのか悩んでいる状況でした。

■プロの診断

今回のケースでは、まず民泊として運営できる条件や物件情報を確認した上で、収益シミュレーションを行うことが重要だと判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 用途地域によって運営方法が変わる
  民泊として運営する場合、用途地域によって可能な営業形態が変わる場合があります。例えば、住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法）であれば住居地域でも運営可能ですが、年間営業日数が180日までに制限されます。
  一方、年間を通して営業する場合は旅館業の許可が必要となり、用途地域によっては営業ができないケースもあります。そのため、まずは用途地域を確認することが重要です。

• 物件条件によって宿泊人数や設備条件が変わる
  民泊として運営する場合、宿泊人数や設備条件によって必要な設備や要件が変わる場合があります。例えば、宿泊人数が多くなるとトイレ数や設備条件について指導が入るケースもあり、自治体や保健所の判断によって細かな基準が異なることも珍しくありません。
  そのため、物件の間取りや設備状況を踏まえて、運営可能な条件を整理することが重要です。

• 収益性は立地と物件条件の両方で決まる
  民泊の収益性はエリアだけでなく、駅からの距離や周辺の観光需要、宿泊可能人数などの条件によって大きく変わります。例えば、駅から徒歩圏内で市内中心部へのアクセスが良い場合は、観光客の利用が見込める可能性があります。
  そのため、住所や間取りなどの情報をもとに周辺の宿泊需要を分析し、収益シミュレーションを行うことが重要です。

■私たちの回答

民泊として運営する場合には、用途地域によって営業形態や営業日数に制限があるため、用途地域を確認することが必要な旨をお伝えしました。また、民泊に特別な設備が必ず必要というわけではありませんが、宿泊人数や自治体の基準によって設備条件が求められる場合があることもご説明しました。

さらに、民泊としての収益性を判断する際は、物件の住所や間取りなどの詳細情報をもとに収益シミュレーションを行うことが重要です。そのため、住所や図面などの情報を共有いただければ概算のシミュレーションを作成できることをご案内しました。

物件活用では、賃貸と民泊のどちらが適しているかを事前に検討することが重要です。民泊は立地や物件条件によって収益性が大きく変わるため、制度や需要を踏まえて判断する必要があります。物件活用でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。