【相談事例】茨城県日立市のアパート：民泊よりも賃貸での運用が適切と判断した理由

茨城県日立市にアパートを所有するオーナー様より、空室が続く2部屋の活用方法についてご相談をいただきました。現在は賃貸募集を行っているものの反響が弱く、民泊への転用も検討されています。

しかし、地域特性や需要構造を踏まえると慎重な判断が必要な状況でした。今回は、民泊よりも賃貸での運用が適切と判断した理由を詳しく解説します。

■ご相談のきっかけ

場所

茨城県日立市

物件

• 3DK（約50㎡）のアパート
• 家賃4万5,000円
• 2部屋が空室

ご状況

• 賃貸で入居者募集をしているが成約に至らない
• 初期費用ゼロキャンペーンを実施中
• 広告費は家賃の1～2ヶ月分を設定
• 民泊への転用を検討している

オーナー様の悩み

空室が2部屋続いており、家賃収入の機会損失が発生している状況です。家賃を下げれば入居の可能性は高まるものの、物件の資産価値や将来的な売却価格への影響を懸念しており、できる限り家賃は維持したいと考えていました。

管理会社からは地域的に民泊は難しいとの意見もあり、どの施策が現実的なのか判断できない状況でした。

■プロの診断

本件は民泊転用ではなく、賃貸募集条件の見直しが現実的であると判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 日立市の観光需要が限定的
  管理会社からも「日立では民泊はうまくいかない」との意見が出ており、地域特性として観光需要が限定的です。主な滞在需要は企業関連の出張者であるため、観光客向けの民泊運営で安定した集客を行うのは難しいと考えられます。

• 検討された民泊案が現実的ではない
  韓国からのゴルフ客をターゲットにする案も議論されましたが、茨城空港からのアクセスが悪いこと、日立市周辺に有名なゴルフ場がないことから、実現性は低いと判断されました。また、戸建てで成功しているコンセプト型民泊の事例も紹介されましたが、アパート物件への適用は困難です。

• 広告費を増額すれば入居者が決まりやすくなる可能性がある
  現在は広告費を家賃の1～2ヶ月分に設定していますが、広告費を家賃の3ヶ月分などに増額することで、賃貸仲介会社の意欲が高まり、入居者が決まりやすくなる可能性があります。家賃を下げるのではなく、広告条件を見直す方法が、現実的な対応策となります。

■私たちの回答

本件については、民泊転用は現時点では収益化の再現性が低く、リスクが高いと判断しました。特に観光需要が限定的なエリアでは、民泊は稼働の波が大きく、想定以下の売上となる可能性があります。

そのため、家賃水準は維持したまま、広告費を家賃の3ヶ月分へ増額する施策を管理会社と協議することをご提案しました。仲介会社の動きを活性化させることで成約確率を高め、空室期間の短縮によって機会損失を抑える戦略です。

今回の事例のように、空室対策でも「民泊に切り替えるべきか」「賃貸条件を見直すべきか」は、エリア特性や物件タイプによって大きく異なります。日立市のように観光需要が限定的な地域では、民泊よりも賃貸戦略の再設計が有効なケースも少なくありません。

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