【相談事例】兵庫県洲本市五色町の古民家：農業体験で高単価運営を目指す民泊計画

「このロケーションなら、きっとお客さんは来てくれるはず」
海に近い古民家を前に、そう期待するのは自然なことです。しかし、リノベーションを進める前に、ぜひ今回の事例を読んでみてください。

兵庫県淡路島・五色町で、古民家を改装した一棟貸し民泊を計画中のオーナー様からご相談をいただきました。最大10名以上が宿泊可能で、農業体験や釣りなど『ここにしかない魅力』を持つ物件です。

一方、冬場の稼働率低下や運営委託費用、管理体制の不安など、立地の良さだけでは解決できない課題も見えてきました。以下では、淡路島で民泊を成功させるために考えるべき現実と、体験型・高単価運営という選択肢について、正直にお伝えします。

■ご相談のきっかけ

場所

兵庫県洲本市五色町（海のすぐ裏の立地）

物件

• 古民家をリノベーションした一棟貸し民泊
• 最大10名以上宿泊可／トイレ・シャワー各2か所
• ウッドデッキBBQ・ジャグジー・サウナ設置を検討中

ご状況

• 現在工事中で、民泊新法（180日）での申請準備を進行中
• 清掃は自社農園スタッフで対応予定
• 運営はプロの管理会社への委託を検討中

オーナー様の悩み

オーナー様が特に懸念していたのは、淡路島ならではの季節変動による稼働率の差でした。夏は高稼働が見込める一方、冬場は予約が大きく落ち込み、年間を通した収益性に不安を感じていました。

また、民泊運営を管理会社に委託する場合の費用と業務範囲が分かりにくい点も悩みのひとつでした。初期費用や手数料の全体像が見えず、どこまでを任せるべきか判断できない状況だったのです。

さらに、淡路島では清掃やリネンなどの外部リソースが限られており、安定した運営体制を維持できるのかという不安も抱えていました。

■プロの診断

なぜ今回の古民家一棟貸し民泊について、「稼働率重視ではなく、高単価・体験型に振り切るべき」と判断したのか。理由は大きく分けて3つあります。

• 淡路島特有の季節変動により稼働率頼みの運営は不安定になりやすい
  淡路島は夏季の観光需要が非常に高い一方で、冬場は予約数が大きく落ち込む傾向があります。仮に夏はほぼ満室で稼働できたとしても、冬は月に数日程度まで稼働が低下する可能性があり、年間平均で見ると稼働率だけで利益を出すのは難しい構造です。
  そのため、「泊まってもらう日数」を増やす発想ではなく、「1泊あたりの価値を高める設計」が不可欠と判断しました。

• 管理手数料・OTA手数料を考えると単価設計が収益を左右する
  民泊として運営する場合、管理会社への手数料約20％に加え、AirbnbなどOTAの手数料が13〜15％発生します。売上の約3割以上が固定的に差し引かれるため、単価が低いと手元に残る利益はごくわずかです。
  一棟貸し・大型物件である本件では、清掃などを自社で対応できる強みがある一方、価格設定を誤ると労力に見合わない運営になるリスクが高いと判断しました。

• 農業体験を活かせる点は「高単価民泊」と非常に相性が良い
  本物件は、古民家という建物の魅力に加え、自社農園での収穫体験や食材提供、釣りや味噌づくりなど、他にはない体験価値を組み込める点が大きな強みです。これらは価格競争型の民泊よりも、「目的地として選ばれる宿」として設計することで真価を発揮します。
  稼働率に一喜一憂する運営ではなく、体験込みで高単価でも納得してもらえる宿として展開する方が、長期的に安定しやすいと診断しました。

■私たちの回答

収益シミュレーションを作成するにあたり、物件資料のご提供をお願いしました。「古民家だから」「海が近いから」「淡路島だから」というだけで、必ずしも民泊に向いているとは限りません。

重要なのは立地だけで判断するのではなく、物件規模・宿泊人数・季節変動・運用負担まで含めて総合的に見ることです。

「この物件、本当に民泊でいけるのか？」と迷われている方には、グループ累計3,000室超の運営実績に基づき、おすすめできる場合だけでなく、できない場合も含めて正直にお答えします。