【相談事例】岐阜県岐阜市のビル：自宅一部を活用した民泊運用の可否と収益性について

岐阜県岐阜市敷島町にある物件にお住まいのオーナー様より、自宅の一部を活用した民泊運用についてご相談をいただきました。

広い建物を有効活用したい一方で、初期投資や収益性、運営方法に不安を抱えている状況です。本事例では、物件条件や運用方針を踏まえ、民泊として成立するかどうかを専門的な視点から解説します。

■ご相談のきっかけ

場所

岐阜県岐阜市敷島町（最寄り駅から徒歩約15分）

物件

• 延床約250㎡の大型物件
• 元アパレル用途の建物をリノベーション済み
• 現在はオーナー様が居住中（2階）

ご状況

• 1階部分のみを民泊として活用検討中
• 保健所や行政へ相談しながら情報収集中
• 初期投資はできるだけ抑えたい意向
• 清掃や運営の一部は自身で対応予定
• バックパッカーやバイク利用者向けの宿を検討中

オーナー様の悩み

広い物件を有効活用したいものの、民泊として成立するのか、またどの程度の収益が見込めるのかが分からず悩まれていました。また、設備投資や運営方法についても判断がつかない状況でした。

■プロの診断

本物件は条件次第で民泊運用は可能ですが、収益性の設計が重要と判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 商業地かつ広さを活かした運用が可能
  商業地に位置しているため、用途地域の制限を受けにくく、民泊や旅館業としての運用が可能なエリアである点は大きな強みです。
  また、延床面積が広いため、単なる宿泊提供にとどまらず、体験型サービスやグループ利用など付加価値をつけた運用ができるポテンシャルがあります。適切なコンセプト設計により、差別化が図れる物件だと判断しました。

• 低単価コンセプトによる収益性の課題がある
  バックパッカーやバイク利用者向けなど、低価格帯を想定した運用の場合、稼働率を高く維持しなければ十分な利益を確保することが難しくなります。
  特に清掃や管理の手間が増える中で単価が低いと、労力に対する収益が見合わない可能性があります。収益性を確保するためには、価格設定やターゲットの見直しが不可欠と判断しました。

• 設備投資と運用設計の不確定要素が多い
  ユニットバスの新設やトイレの共用問題など、現状の設備ではそのまま運用が難しい可能性があります。どの程度改装を行うかによって初期費用が大きく変動し、事業計画にも影響します。
  現段階では具体的なレイアウトや設備計画が固まっていないため、まずはプランを明確にすることが優先だと判断しました。

■私たちの回答

本物件は商業地に位置しており、民泊運用の可能性は十分にありますが、収益性を確保するためにはコンセプト設計と価格戦略が重要です。特に低価格帯での運用は利益が出にくく、ターゲットや提供価値の見直しが必要になります。

また、設備面では水回りの整備など一定の初期投資が想定されるため、事前に改装プランを具体化してからであれば、シミュレーションが可能である旨をご案内しました。

自宅の一部を活用した民泊は可能性のある選択肢ですが、成功には事前の設計と収益シミュレーションが不可欠です。具体的なプランをもとに、最適な運用方法をご提案いたしますので、ぜひ一度ご相談ください。