【相談事例】愛媛県愛南町の戸建て：空き家の民泊活用に関するご相談

愛媛県の港町にある空き家のオーナー様から、民泊として活用できないかご相談をいただきました。需要の有無が不明なため、運用可否や収益シミュレーションを知りたいとのご意向でした。

■ご相談のきっかけ

場所

愛媛県愛南町

物件

• 港町にある戸建て
• 譲り受けた空き家（個人間取引）
• 登記簿謄本は保有
• 間取り等の詳細資料は未整理

ご状況

•  民泊運営は未経験
• 近隣に空き家が多いエリア
• 釣り客が多く宿泊施設が不足している
• 法規制や用途地域は未確認

オーナー様の悩み

空き家を有効活用したいと考えているものの、民泊として運用できるのか、また収益が見込めるのかが分からず不安に感じていました。特に法律面の制約や地域的に需要があるのか判断できず、具体的な進め方が分からない状況でした。

■プロの診断

本物件は条件次第で民泊活用の可能性があるものの、事前調査が不可欠と判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 法規制（用途地域）の確認が必須
  民泊や旅館業の運営可否は用途地域によって大きく制限されます。特に住居専用地域では旅館業の許可が取得できないため、365日運用を希望する場合は致命的な制約となります。
  本件では用途地域が未確認のため、まずは自治体や資料を通じて該当エリアの区分を明確にすることが重要です。これを確認しないまま進めると、計画自体が成立しない可能性があります。

• 需要はあるが収益性は立地依存
  釣り客が多く宿泊施設が不足しているという点から、一定の需要が見込める可能性があります。しかし、観光地と比べると集客力は限定的であり、稼働率が安定しないリスクもあります。
  特に地方エリアでは季節変動が大きく、年間を通じた黒字化が難しいケースもあるため、事前に需要と競合状況を踏まえたシミュレーションが重要です。

• 資料不足により正確な判断が困難
  現時点では登記簿謄本以外の詳細資料が不足しており、物件の構造や法的条件、改修の必要性などが不明確です。
  民泊運営には建物の条件や設備基準も関係するため、間取りや建築情報がない状態では正確な収益試算や運用可否の判断ができません。まずは基本情報を整理し、調査可能な状態にすることが必要です。

■私たちの回答

まずは対象物件の住所・間取り・登記簿謄本などの資料をもとに、民泊および旅館業の運用可否を簡易的に調査する旨ご案内しました。その上で、需要を踏まえた収益シミュレーションを行うことをお伝えしました。

空き家の民泊活用は可能性がある一方で、法規制と需要の見極めが成功の鍵となります。まずは物件情報を整理した上で実現可能性の診断を行い、無理のない活用方法を見つけることが重要です。物件の活用でお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。