【相談事例】愛知県名古屋市の一棟ビル：民泊運用の可否と初期費用のご相談

■ご相談のきっかけ

場所

愛知県名古屋市北区（大曽根駅から徒歩約4分）

物件

• 鉄筋コンクリート造の一棟ビル
• 1階は店舗入居中
• 2階：67㎡（LDK約22畳＋洋室7畳＋和室約5畳）
• 3・4階：メゾネット147㎡（5LDK、LDK約22畳、和室3部屋・洋室2部屋）
• 階段のみでエレベーターなし、駐車場なし

ご状況

• オーナー様は高齢のため居住場所を変更予定
• 2階および3・4階はこれまで自宅として使用
• 用途地域は近隣商業地域および商業地域
• 民泊運用の場合、消防設備（自動火災報知設備）の設置が必要

オーナー様の悩み

広い間取りであるため通常賃貸としての需要に不安があり、特に駐車場が敷地内にない点や階段利用である点から、高額賃料での成約が難しいのではないかと懸念されていました。一方で、民泊であれば広さを活かした差別化が可能ではないかと考えているものの、初期費用や収益性が見通せず判断に迷われていました。

■プロの診断

本物件は立地および広さの観点から、民泊運用の検討余地があると判断しました。このように判断した理由は3つあります。

• 物件が駅近かつ商業地域である
  最寄り駅から徒歩4分という立地は宿泊需要において大きな強みとなります。また、用途地域が商業地域および近隣商業地域であるため、法的な用途制限の面では民泊や旅館業の検討がしやすい環境です。都市部に位置することから、観光やビジネス利用の一定需要が見込める可能性があります。

• 150㎡超のメゾネットで希少性が高い
  3・4階合わせて約147㎡という広さは、民泊では比較的希少な規模です。一般的な宿泊施設はコンパクトな部屋が多いため、大人数で宿泊できる物件は差別化要素となります。1泊あたりの単価設定次第では、1人あたりの負担を抑えながら総額を確保できる可能性があり、グループ利用需要を取り込める点は強みとなります。

• 通常賃貸だとターゲットが限定される
  賃貸として月15万円以上の賃料を想定した場合、入居者層は非常に限定的です。さらに敷地内駐車場がなく、上階が階段利用である点はファミリー層には敬遠される可能性があります。広さゆえに家賃を高く設定したい一方で、需要が限られるため空室リスクが懸念されます。

■私たちの回答

まずは物件情報をいただいた後、概算の初期費用および収支シミュレーションを作成することをご提案しました。特に消防設備（自動火災報知設備）の設置費用は収支に大きく影響するため、正確な確認が必要です。

その上で、民泊運用と通常賃貸の双方の収支を比較し、初期投資回収期間や想定稼働率を踏まえて総合的に判断する流れをご説明しました。

駅近や広い物件は強みを活かせる可能性がある一方で、初期費用や賃貸需要の見極めが重要になります。具体的な数字に基づく比較検討を行うことで、最適な運用方法の判断につながります。

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