温泉地ログハウス民泊で成功する物件選び｜高単価×完全丸投げを実現する4つの条件

温泉地という立地の希少性が高単価設定を可能にする

民泊物件で最も重要なのは「立地」です。特に、有名温泉地（由布院、黒川温泉、別府など）の近郊は、年間を通じて安定した需要があり、富裕層や家族連れのゲストに高い人気を誇ります。

なぜ温泉地が高単価民泊に適しているのでしょうか？

理由は3つあります。

1. 年間を通じた安定需要：温泉地は季節を問わず観光客が訪れるため、稼働率が安定します。特に冬季は温泉需要が高まり、高単価設定でも予約が埋まりやすくなります。
2. 富裕層の旅行先として定着：由布院や黒川温泉などの有名温泉地は、富裕層が「特別な休暇」を過ごす場所として認識されています。こうしたエリアでは、1泊5万円〜8万円という高単価設定でも、「価値に見合う」と判断されやすいのです。
3. プライベート感の演出：温泉街の中心部ではなく、「少し離れた静かな別荘地」がポイントです。温泉街から車で10分程度の距離にある別荘地は、観光地へのアクセスを保ちながら、静かでプライベートな空間を提供できます。富裕層ゲストは、この「隠れ家的な雰囲気」を高く評価します。

具体例：由布院温泉から車で10分の別荘地

由布院温泉は全国的に有名な観光地であり、年間を通じて安定した需要があります。温泉街から車で10分程度離れた別荘地に位置するログハウスは、観光地へのアクセスを保ちながら、静かでプライベートな空間を提供できるため、1泊5万円〜8万円の高単価設定が可能です。

このように、温泉地という立地の希少性は、高単価設定と安定した需要を同時に実現する最強の条件なのです。

—

ログハウスという差別化要素が「非日常感」を演出する

一般的なマンションやアパートとは異なり、ログハウスは「非日常感」「特別感」を演出できる物件タイプです。この差別化要素が、高単価設定の根拠となります。

ログハウスが高単価民泊に適している理由：

1. 視覚的なインパクト：木のぬくもりを感じられるログハウスは、写真映えが良く、Airbnbや楽天トラベルなどのOTA（オンライン旅行代理店）で目を引きます。ゲストは「ここに泊まりたい」という感情を抱きやすくなります。
2. 特別な体験の提供：都市部のマンションでは味わえない「森の中の別荘」「自然に囲まれた隠れ家」といった体験を提供できます。富裕層ゲストは、こうした「特別な体験」に高い価値を感じます。
3. 設備へのこだわりが活きる：床暖房、大型壁掛けモニター（65インチ）、ペット可などの設備を導入することで、さらに満足度を高められます。これらの設備は、一般的なホテルや旅館では体験できないため、リピーターを生む要因になります。

注意点：防火対策は必須

ログハウスは木造建築のため、防火対策が重要です。防火性能の高い建材や消防設備（火災報知器、誘導灯など）の設置が求められます。詳しくは後述の「法規制をクリアできる物件の条件」で解説します。

—

高級車駐車スペースという付加価値が富裕層を呼び込む

スポーツカー（フェラーリ、ポルシェ、ランボルギーニなど）を安全に駐車できる広いスペースは、富裕層ゲストにとって大きな魅力です。高級車で旅行する層は、宿泊費にも惜しみなく投資する傾向があります。

高級車駐車スペースが重要な理由：

1. 安全性の確保：高級車オーナーは、愛車を安全に駐車できる環境を最優先します。シャッター付きガレージや、敷地内の広い駐車スペース（2〜3台分）があれば、「ここなら安心して泊まれる」と判断されます。
2. 家族連れや友人グループの予約増加：駐車スペースが複数あれば、家族連れや友人グループの予約が増えます。例えば、「家族3世代で温泉旅行」「友人同士でドライブ旅行」といったニーズに応えられます。
3. 近隣トラブルの回避：路上駐車しかできない物件は、近隣住民から「路上駐車が迷惑」というクレームが頻発します。敷地内に駐車スペースを確保することで、こうしたトラブルを未然に防げます。

具体例：敷地内に3台分の駐車スペース（うち1台分はシャッター付きガレージ）

由布院のログハウス事例では、敷地内に3台分の駐車スペースを確保し、うち1台分はシャッター付きガレージにしています。これにより、高級車オーナーからの予約が増え、1泊5万円〜8万円の高単価設定でも安定した稼働率を維持しています。

—

ペット可という付加価値が家族層の支持を得る

ペット可の宿泊施設は少ないため、ペット連れの家族層から高い支持を得られます。特に、犬や猫と一緒に旅行したいというニーズは年々増加しており、ペット可物件は差別化の大きな武器になります。

ペット可にするメリット：

1. リピーターの獲得：ペット連れのゲストは、「ペット可の宿泊施設」を探すのに苦労しているため、一度満足すればリピーターになりやすい傾向があります。
2. 高単価設定の根拠：ペット可の宿泊施設は希少性が高いため、通常よりも高い料金設定が可能です。また、ペット料金（1匹あたり3,000円〜5,000円）を追加することで、収益を上げられます。
3. 家族層の満足度向上：ペット用のケージ、食器、トイレシートなどを用意することで、ゲストの満足度が大幅に向上します。

注意点：清掃費用が高くなる可能性

ペット可にする場合、清掃費用が通常よりも高くなる可能性があります。ペットの毛や臭いを完全に除去するため、専門的な清掃が必要になるためです。事前に管理会社に見積もりを依頼し、費用対効果を確認することが重要です。

—

法規制をクリアできる物件の条件

民泊新法と旅館業法の違いを理解する

民泊運営には、大きく分けて「民泊新法（住宅宿泊事業法）」と「旅館業法（簡易宿所営業）」の2つの法律があります。それぞれの違いを理解し、自分の運営スタイルに合った許可を選ぶことが重要です。

項目	民泊新法（住宅宿泊事業法）	旅館業法（簡易宿所営業）
営業日数	年間180日以内	制限なし
許可・届出	届出制（比較的簡単）	許可制（厳しい基準）
消防設備	基本的な設備（火災報知器など）	より厳しい基準（誘導灯、避難経路など）
用途地域	住居専用地域でも可能（自治体による）	住居地域、商業地域や準工業地域など

あなたの運営スタイルに合った選択は？

• 自己利用が月3〜4回（年間40日）の場合：民泊新法で十分対応可能です。年間180日以内の営業日数制限があるため、自己利用40日を差し引いても、残り140日でゲストを受け入れられます。
• 年間を通じてフル稼働させたい場合：旅館業法（簡易宿所営業）の許可を取得する必要があります。ただし、許可取得のハードルが高く、消防設備や建築基準法の厳しい基準をクリアする必要があります。

注意点：自治体による営業日数の制限

民泊新法では年間180日以内の営業が認められていますが、自治体によってはさらに制限される場合があります。例えば、「週末のみ営業可能」「特定期間（観光シーズン）のみ営業可能」といった条例が定められている地域もあります。物件選定前に、必ず自治体の条例を確認してください。

民泊運営の法的義務については、民泊運営には「開業時」と「開業後」の2つの義務があるで詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

—

消防法の基準をクリアできる物件を選ぶ

民泊運営では、消防法に基づく消防設備の設置が義務付けられています。特に、3階建て以上の物件は消防法の基準が厳しく、初期投資が膨らむリスクがあります。

消防法の基準（民泊新法の場合）：

物件タイプ	必要な消防設備
2階建て以下	特定小規模施設用火災報知器、消火器
3階建て以上	自動火災報知器、消火器、誘導灯、避難経路の確保、スプリンクラー（場合による）

なぜ2階建て以下の物件が推奨されるのか？

3階建て以上の物件は、消防法の基準が厳しく、スプリンクラーや避難階段の設置が必要になる場合があります。これらの設備は初期投資が数百万円単位で膨らむため、収益性が大幅に低下します。

一方、2階建て以下の物件であれば、火災報知器や誘導灯の設置で対応可能です。初期投資を抑えつつ、法規制をクリアできるため、収益性を維持しやすくなります。

ログハウスの防火対策

ログハウスは木造建築のため、防火対策が特に重要です。防火性能の高い建材（防火塗料、防火ボードなど）や、消防設備（火災報知器、消火器、誘導灯など）の設置が求められます。

物件選定時には、建築士や管理会社に相談し、消防法の基準をクリアできるか確認することが重要です。

—

建築基準法と地域条例をクリアできる物件を選ぶ

民泊運営では、建築基準法や地域条例による制限も考慮する必要があります。特に、別荘地や市街化調整区域では、用途変更が認められない場合があるため、注意が必要です。

建築基準法の用途変更：

民泊運営を行う場合、建物の用途を「住宅」から「宿泊施設」に変更する手続きが必要になる場合があります。ただし、民泊新法では、年間180日以内の営業であれば用途変更が不要とされるケースが多いです。

地域条例による制限：

温泉地によっては、民泊を制限している地域もあります。例えば、「住居専用地域では民泊営業不可」「営業日数を週末のみに制限」といった条例が定められている場合があります。

物件選定前に必ず確認すべきこと：

1. 自治体の民泊条例：営業日数、営業時間、近隣同意の要否などを確認
2. 管理組合の規約：別荘地の管理組合が民泊営業を認めているか確認
3. 用途地域：建築基準法上、民泊営業が可能な用途地域か確認

法規制をクリアできない物件を選んでしまうと、そもそも民泊運営ができず、投資が無駄になるリスクがあります。物件選定前に、必ず専門家（建築士、行政書士、管理会社など）に相談することをおすすめします。

—

トラブルが起きにくい物件構造・立地の選び方

一棟貸し（戸建て、ログハウス）で隣家との距離を確保する

民泊運営で最も多いトラブルが「騒音」です。マンションやアパートの一室を民泊にすると、ゲストの騒音や共用部分の使い方で近隣住民とトラブルになるリスクが高まります。

一棟貸しのメリット：

1. 騒音トラブルの回避：戸建てやログハウスであれば、隣家との距離が十分にあるため、騒音トラブルが起きにくくなります。
2. プライベート感の演出：一棟貸しは、ゲストにとって「自分たちだけの空間」という特別感を提供できます。これが高単価設定の根拠にもなります。
3. 管理の手間が少ない：マンションやアパートの場合、共用部分の清掃やゴミ出しのルールなど、管理が複雑になります。一棟貸しであれば、こうした手間が大幅に減ります。

別荘地や観光地を選ぶ重要性：

住宅街の物件は、近隣住民が民泊に理解がない場合が多く、トラブルが頻発します。一方、別荘地や観光地は、民泊に理解のある住民が多いため、トラブルが起きにくい環境です。

—

敷地内にゴミ置き場がある物件を選ぶ

ゴミ出しトラブルも、民泊運営でよくある問題です。ゲストがゴミ出しのルールを守らず、近隣住民とトラブルになるケースが後を絶ちません。

ゴミ出しトラブルを避ける方法：

1. 敷地内にゴミ置き場がある物件を選ぶ：敷地内にゴミ置き場があれば、ゲストがゴミを出す場所が明確になり、近隣住民とのトラブルを避けられます。
2. 管理会社がゴミ回収を代行する：管理会社がゴミ回収を代行する場合、オーナーは何もする必要がありません。ゲストがゴミを敷地内に置いておけば、管理会社が回収してくれるため、トラブルが起きにくくなります。

住宅街の物件は避けるべき理由：

住宅街の物件は、ゴミ出しのルールが厳格で、ゲストがルールを守らないと近隣住民から苦情が来ます。特に、外国人ゲストはゴミ出しのルールを理解していない場合が多く、トラブルの原因になります。

—

耐久性の高い設備を導入し、高単価設定で質の高いゲストを受け入れる

備品破損・汚損のリスクを減らすには、耐久性の高い設備を導入し、高単価設定により質の高いゲストのみを受け入れることが重要です。

耐久性の高い設備の例：

• 床暖房：床暖房は故障しにくく、メンテナンスの手間が少ない設備です。また、冬季の満足度を大幅に向上させます。
• 壁掛けモニター：大型壁掛けモニター（65インチ）は、富裕層ゲストに好まれる設備です。耐久性の高いモデルを選べば、長期間使用できます。
• 高品質な家具：安価な家具は破損しやすいため、高品質な家具を選ぶことで、長期的なコストを抑えられます。

高単価設定がトラブルを防ぐ理由：

1泊5万円〜8万円の高単価設定により、「変な客」を避け、トラブルを未然に防げます。低単価設定では、質の低いゲストが集まり、備品破損・汚損のリスクが高まります。

高単価設定は、「質の高いゲストのみを受け入れる」という明確なメッセージになります。富裕層ゲストは、高額でも価値あるものに投資する姿勢を持っているため、物件を大切に扱う傾向があります。

—

管理会社に完全丸投げできる物件の条件

管理会社のスタッフが訪問しやすいアクセスの良いエリアを選ぶ

「管理業務を完全に丸投げしたい」という意向を実現するには、管理会社が対応可能なエリア・物件タイプを選ぶことが前提となります。

管理会社が対応しやすい物件の条件：

1. アクセスの良いエリア：管理会社のスタッフが清掃やトラブル対応のために訪問しやすい立地（温泉地の中心部や主要道路沿いなど）を選びます。
2. 標準的な設備：特殊な設備（例：温泉の引き込み、特注の家具など）は、管理会社が対応できない場合があります。床暖房や壁掛けモニターなど、一般的な高級設備であれば問題ありません。
3. 清掃・リネンの手配がしやすい物件：ログハウスの場合、広さや間取りによっては清掃に時間がかかるため、清掃費用が高くなる可能性があります。事前に管理会社に見積もりを依頼することが重要です。

具体例：由布院温泉から車で10分の別荘地

由布院温泉から車で10分の別荘地は、管理会社のスタッフが訪問しやすく、完全丸投げが可能です。主要道路沿いに位置しているため、清掃やトラブル対応のための移動時間が短く、管理会社にとっても対応しやすい物件です。

管理会社による完全委託の仕組みについては、なぜ「完全委託」が可能なのか？その3つの理由で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

—

標準的な設備の物件を選ぶ

特殊な設備を導入すると、管理会社が対応できない場合があります。例えば、温泉の引き込みや特注の家具などは、専門的な知識が必要になるため、管理会社が対応を断るケースがあります。

管理会社が対応しやすい設備：

• 床暖房：一般的な高級設備であり、管理会社が対応可能
• 壁掛けモニター：設置やメンテナンスが比較的簡単
• Wi-Fi：標準的な設備であり、トラブル対応も容易

特殊な設備を導入する場合の注意点：

特殊な設備を導入する場合、事前に管理会社に対応可能か確認することが重要です。管理会社が対応できない場合、結局自分で業者を手配しなければならず、「完全丸投げ」が実現できません。

—

清掃・リネンの手配がしやすい物件を選ぶ

ログハウスの場合、広さや間取りによっては清掃に時間がかかるため、清掃費用が高くなる可能性があります。

清掃費用の目安：

• 延床面積120㎡のログハウス：1回あたり1万円〜1.5万円程度
• 延床面積150㎡以上のログハウス：1回あたり1.5万円〜2万円程度

清掃費用が高くなると、収益性が低下するため、事前に管理会社に見積もりを依頼し、費用対効果を確認することが重要です。

リネンの手配：

リネン（シーツ、タオルなど）の手配も、管理会社が代行できるか確認が必要です。一般的には、管理会社がリネン業者と提携しており、清掃と同時にリネンの交換を行います。

—

自己利用と収益化を両立できる予約管理システム

年間を通じて柔軟に予約をブロックできるシステムを選ぶ

「月3〜4回の自己利用を確保しつつ、残りの日数で収益を上げる」という独自のニーズを実現するには、予約管理システムが柔軟な物件を選ぶことが重要です。

理想的な予約管理システムの条件：

1. 年間を通じて柔軟に予約をブロックできる：自分や家族が使用したい日を、いつでも簡単にブロック（予約不可）に設定できる。
2. 定期的なブロック設定ができる：例えば、「毎月第1週末は自己利用」といった定期的なブロック設定ができるシステムが理想です。
3. 直前のブロック変更も可能：急に自己利用したくなった場合でも、直前にブロック設定を変更できるシステムが便利です。

このシステムがないと起こる問題：

• 自己利用したい日にゲストの予約が入ってしまい、キャンセル対応が必要になる
• 結局、自分で予約管理をしなければならず、「完全丸投げ」が実現できない

自己利用と民泊運営の両立については、自己利用と民泊運営の両立は法的に可能で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

—

複数のOTAと連携できるシステムを選ぶ

Airbnb、Booking.com、楽天トラベルなど、複数のOTA（オンライン旅行代理店）と連携できるシステムを選ぶことで、ダブルブッキングを防ぎ、稼働率を最大化できます。

一元管理システムのメリット：

1. ダブルブッキングの防止：複数のOTAに個別に登録すると、同じ日に複数の予約が入ってしまうリスクがあります。一元管理システムにより、全てのOTAの予約状況をリアルタイムで同期できます。
2. 稼働率の最大化：複数のOTAに掲載することで、より多くのゲストにリーチでき、稼働率を最大化できます。
3. 管理の手間を削減：一元管理システムにより、全てのOTAの予約状況を1つの画面で確認できるため、管理の手間が大幅に削減されます。

注意点：

複数のOTAに個別に登録すると、ダブルブッキングのリスクが高まります。必ず一元管理システムを導入し、全てのOTAの予約状況を同期することが重要です。

—

成功事例と失敗事例の比較

【成功事例】由布院ログハウスの詳細分析

物件概要：

• 立地：大分県由布院温泉から車で10分の別荘地
• 物件タイプ：ログハウス（2階建て、延床面積120㎡）
• 駐車スペース：敷地内に3台分の駐車スペース（うち1台分はシャッター付きガレージ）
• 設備：床暖房、大型壁掛けモニター（65インチ）、ペット可、Wi-Fi完備
• 宿泊料金：1泊5万円〜8万円（4〜6名まで）
• 稼働率：年間180日営業（民泊新法）のうち、自己利用40日、ゲスト宿泊140日
• 年間収益：約700万円（管理費・清掃費・OTA手数料を差し引いた純利益は約350万円）

成功のポイント：

1. 温泉地という立地の希少性：由布院温泉は全国的に有名な観光地であり、年間を通じて安定した需要があります。特に、温泉街から少し離れた静かな別荘地は、「プライベート感」を求める富裕層に人気です。
2. ログハウス×高級車駐車スペースという差別化：一般的なホテルや旅館では体験できない「非日常感」を演出し、高単価設定の根拠になっています。シャッター付きガレージは、高級車オーナーにとって大きな魅力です。
3. ペット可という付加価値：ペット可の宿泊施設は少ないため、ペット連れの家族層から高い支持を得ています。
4. 管理会社による完全丸投げ：清掃、消耗品管理、ゲスト対応、トラブル対応（騒音、ゴミ、破損）を全て管理会社に委託。オーナーは月1回の報告書を確認するだけで、運営に関わる手間はゼロです。
5. 自己利用と収益化の両立：予約管理システムにより、自己利用日（月3〜4回、年間40日）を柔軟にブロック。残りの140日でゲストを受け入れ、年間700万円の収益を実現しています。

学べること：

「自分が楽しむための条件」が「高単価民泊として成功する条件」になる――この事例は、理想の別荘と収益化が両立できることを証明しています。

—

【失敗事例】福岡郊外戸建ての詳細分析

物件概要：

• 立地：福岡県郊外の住宅街
• 物件タイプ：3階建て戸建て（延床面積150㎡）
• 駐車スペース：路上駐車のみ（敷地内に駐車スペースなし）
• 設備：一般的な住宅設備（特別な設備なし）
• 宿泊料金：1泊2万円〜3万円（6〜8名まで）
• 稼働率：年間180日営業のうち、実際の稼働は60日程度
• 年間収益：約120万円（管理費・清掃費・OTA手数料を差し引いた純利益は約20万円）

失敗の原因：

1. 立地の魅力不足：福岡市郊外の住宅街は、観光地としての魅力が乏しく、ゲストからの需要が低い。温泉地やリゾート地と比べて、高単価設定が難しい。
2. 3階建てによる消防法の制約：3階建ての物件は消防法の基準が厳しく、自動火災報知機や避難階段の設置が必要になり、初期投資が膨らんだ。
3. 駐車スペースの不足：路上駐車しかできないため、高級車オーナーや家族連れのゲストから敬遠された。また、近隣住民から「路上駐車が迷惑」というクレームが頻発。
4. 近隣トラブルの頻発：住宅街のため、ゲストの騒音やゴミ出しのルール違反により、近隣住民とのトラブルが頻発。管理会社も対応に追われ、オーナーにも頻繁に連絡が来るようになった。
5. 稼働率の低さ：立地の魅力不足と近隣トラブルの評判により、予約が入らず、稼働率が低迷。結局、運営を断念し、物件を売却することになった。

学べること：

判断基準が曖昧なまま物件を選ぶと、トラブル頻発で運営を断念するリスクが高まる――この事例は、物件選びの重要性を痛感させます。

—

【比較表】成功事例と失敗事例の違い

項目	成功事例（由布院ログハウス）	失敗事例（福岡郊外戸建て）
立地	温泉地（由布院）近郊の別荘地	福岡市郊外の住宅街
物件タイプ	ログハウス（2階建て）	一般的な戸建て（3階建て）
駐車スペース	敷地内に3台分（シャッター付きガレージあり）	路上駐車のみ
設備	床暖房、大型壁掛けモニター、ペット可	一般的な住宅設備
宿泊料金	1泊5万円〜8万円	1泊2万円〜3万円
稼働率	140日/180日（78%）	60日/180日（33%）
年間収益（純利益）	約350万円	約20万円
トラブル	ほぼなし（管理会社が対応）	頻発（騒音、ゴミ、駐車）
オーナーの手間	ゼロ（完全丸投げ）	多い（トラブル対応で頻繁に連絡）

この比較から分かることは、「立地・構造・設備・法規制」の4つの観点から物件を見極めることが、成功と失敗を分ける決定的な要因だということです。

—

まとめ：理想の物件を見つけるために

物件選びの判断基準を明確にすることで得られる5つのメリット

物件選びの判断基準を明確にすることで、以下の5つのメリットが得られます。

1. 理想の別荘と収益化を両立できる
2. 法規制をクリアし、安全に運営できる
3. トラブルが起きにくく、管理の手間を最小化できる
4. 管理会社に完全丸投げできる
5. 自己利用と収益化を柔軟に両立できる

—

判断基準が曖昧なまま物件を選ぶリスク

逆に、判断基準が曖昧なまま物件を選んでしまうと、以下のリスクが高まります。

• 「法規制をクリアできず運営できない」
• 「トラブルが頻発して自分で対応しなければならない」
• 「管理会社が対応できず結局自分で動かなければならない」

—

次のステップ：理想の物件を見つけるために

理想の物件を見つけるために、以下のステップを踏むことをおすすめします。

ステップ1：温泉地×ログハウス×高級車駐車スペースという理想条件を満たす物件をリストアップする

まずは、自分の理想条件を満たす物件をリストアップしましょう。温泉地の不動産会社や、民泊物件専門のポータルサイトを活用すると効率的です。

ステップ2：法規制（民泊新法、消防法、地域条例）をクリアできるか、自治体や管理組合に確認する

物件をリストアップしたら、法規制をクリアできるか確認します。自治体の窓口や管理組合に問い合わせ、民泊営業が可能か確認しましょう。

ステップ3：管理会社に問い合わせ、完全丸投げが可能か、費用対効果を確認する

管理会社に問い合わせ、完全丸投げが可能か、費用対効果を確認します。清掃費用、リネン代、管理費などの見積もりを依頼し、収益性を検証しましょう。

ステップ4：予約管理システムが柔軟か、自己利用と収益化を両立できるか確認する

最後に、予約管理システムが柔軟か確認します。自己利用日を柔軟にブロックできるか、複数のOTAと連携できるか確認しましょう。

—

最後に：「これなら自分の理想が実現できる」という確信を持つ

この記事で紹介した判断基準を参考に、理想の物件を見つけ、「別荘×民泊」のハイブリッド運用を成功させてください。

「面倒なことは全て任せられる」という安心感を持ち、次のステップ（物件探し・問い合わせ）に進む準備を整えましょう。

温泉地にログハウスを建て、フェラーリを停められる別荘を持ちながら、不在時は民泊で収益化する――そんな夢のような運営を、あなたも実現できます。

ぜひ、この記事を参考に、理想の物件選びを始めてください！